今朝の朝刊の一面は「ライブドア強制捜査」の大見出しが踊っていました。
ヒューザー小嶋社長の承認喚問や阪神淡路震災から11年（これも象徴的で
すね）といったことが霞むくらいのインパクトです。
株価を有利に変動させるために売上高や利益を水増しして経営状況を良く
見せかけ、決算を発表（風説の流布）、また虚偽の発表（偽計）をおこなった
という疑いということです。
実は、不動産投資においても似たようなことが見受けられることがあります。
収益不動産の価値を決めるのはディスカウントキャッシュフロー（ＤＣＦ）法
によって行なわれます。その公式は、
Ｖ（ﾊﾞﾘｭｰ：価値）＝Ｉ（ｲﾝｶﾑ：ﾈｯﾄ収入）/Ｒ（ｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ：資本化率・期待利回り）。
資本化率はリスクとリターンの関係で決まりますので、その地域が人気のある
リスクの低い地域であれば当然低くなります。
また賃貸需要が低くリスクの高い地域であればＲが高くなければ割りに会いません。
Ｒは分母ですから小さく（低く）なればＶ＝価値は上がりますし、大きくなれば
逆に下がりますね。
もうひとつの要素「Ｉ」。これが曲者です。
ハウスメーカーやマンションの建築業者は投資家に対してシュミレーションを
提示してクロージングを仕掛けますが、大抵は新築の時の高いプレミアム家賃を
もとに作成してあります。また、その家賃が30年間変わらないなんていうめちゃ
くちゃなものも珍しくありません。
おまけに30年間一括借り上げとでかでかと書いてあったりしますが、よくよく
注意してみるととっても小さな字で「2年ごとに賃料の見直しをします」・・・。
本来は家賃は新築後最初の5年程度で大幅な下落があり、その後安定するといった
性向の曲線を描きますので、近隣の中古物件の家賃相場をもとに計画を立てるべき
です。
また、一括借り上げでしか成立しないような計画ではもともと無理があるといえる
でしょう。もちろん普通に貸せるがリスク志向が低いので一括借り上げを選択する
というのであれば別ですよ。
今日も、江戸川区のバス便（！）の場所に2億4000万円かけて8階建てのマンション
を建てる話がどんどん進んでしまって不安なんですという方からご相談があり
ましたがこれも全く同じ手口です。
中古の場合も同じです。
新築の時から入居している人は大抵高めの家賃で借りていますので、同じアパート
でも部屋によってかなり差があったりします。（１階より2階、中部屋より角部屋
の方が高いのは当たり前ですが）そういった場合、一番最近貸された部屋で特殊事情
（ペット可・時期の良し悪し）の無いものをモノサシでみる必要があります。
あるいは近隣の類似物件を調べて適正家賃でシュミレーションを引きなおすという
ことも大切です。
中には高く売りたいがために知人や身内や場合によっては自分を高い賃料で入居さ
せて、買主へ引渡しが終わったら一斉に退出といった詐欺まがいの手口もあります。
まさに偽計です。
こういった危険を避けるためにもレントロール（各室の家賃や契約時期、入居者の
プロフィールが記載された一覧表）をチェックしたり、新規で募集した場合いくら
で貸せるかといった賃料相場の調査が重要なのです。