昨日の朝も新聞の一面広告で都心のワンルームマンションがでかでかと
売り出されていました。

都営地下鉄Ｍ駅徒歩２分で最高の立地ですし、もちろん新築ですから
設備関係も充実しています。

「この春、大学入学されるお子様の住まいとして」
「生命保険の代わりに」
「老後の収入源として」

タタミかけるように魅力的な言葉が語りかけてきます。

年間家賃収入1,110,000円、年間運用利回り4.84％。
（***号室23.09㎡2290万円を自己資金230万円ﾛｰﾝ2060万円で家主代行ｼｽﾃﾑを
利用した場合）となっています。

どうでしょう。買いたくなりましたか？
では投資分析をして見ましょう。

広告の下のほうに虫眼鏡でないと読めないような活字で「物件概要」が記載されて
います。その中から、①全体の敷地面積②全体の建物延べ面積③その部屋の面積。
これを抽出すると土地の持分が計算できます。その後、路線価図からその場所の
課税標準額を算出。建物も構造と面積でおよそ計算できます。・・・この作業で
運営費である固定資産税、取得費である取得税・登録免許税などが計算できます。

ほかに運営費であれば家賃代行の手数料・管理費・修繕積立金などが概要から拾
えます。
こうした下準備のあと、投資指標に落とし込むのです。
もちろん、家賃設定が適正かどうかを検索サイトで調べておくことは当然です。

計算の結果、取得にかかる諸費用は物件価格の他に約７０万円、運営費は年間
２２万円と出ました。

　ＧＰＩ（満室時の家賃）　　　　１１１万円
△空室・未収損　　　　　　　　考慮せず　　
　ＥＧＩ　　　　　　　　　　　　１１１万円
△ＯＥ(運営費）　　　　　　　　 ２２万円
ＮＯＩ（ネット収入）　　　　　　　８９万円
ＡＤＳ（年間返済）　　　 　　　９１万円
　ＣＦ（キャッシュフロー）　　　　マイナス２万円（！）

取得費は自己資金（Ｅ）300万円＋借入（ＬＢ）2060万円ですから合計2360万円です。

投資の効率を見る指標ＦＣＲ（ﾈｯﾄの利回り）は3.77％、ＣＣＲ（自己資金の利回り）
にいたってはマイナス0.68％です。

また、投資の安全を見る指標ＤＣＲ（返済に対しての収入の割合）は0.98（＝１を
切るとその場で破綻です）、ＢＥ％（損益分岐点）は102％で年間を通じて満室で
あっても赤字です。

団体信用生命保険には入りますから生命保険のかわりにはなるかもしれませんね、
でも新築マンションですから間違いなく最初の5年で家賃は下がります。15％程度
の下落として年間約17万。1年のうち1ヶ月平均の空室があったとして更に8万円、
もともとの赤字2万円。合わせて年間27万円の掛け金の生命保険と比較検討という
ところでしょうか。

大学入学する子供のために？ふつうは4年間で卒業ですね、この物件を9万円で借
りれば432万円の家賃がかかります。
でも、子供から家賃を取らない限りはその分が持ち出しということですよね。

子供が出た後にリフォームをかけて築4年の中古マンションとして貸しに出すと
新築時のプレミアム家賃は取れませんし、改装費も取得原価に追加されます。

老後の収入源？ローン借入期間の35年間家賃も下がらず2.7％で設定した金利が
絶対上がらずさらに35年間1ヶ月も空室にならなくても年間2万円の持ち出しです。

天文学的な可能性でそれが実現できたとしても、年間89万円のキャッシュフロー
が手元に来るようになるのは35年後の話です。いったい何歳になっているので
しょうか（私は80歳になっています）。

別に商売の邪魔をしようとは思っていませんが、知らずに売っている人・買って
いる人があまりにも多いのでもっと勉強をしてほしいなと思います。

知っていて「それでもいいんだ」ということであれば全く問題ありませんが、
「こんなはずじゃなかった」と泣いてもあとの祭りですから。

今朝の朝刊の一面は「ライブドア強制捜査」の大見出しが踊っていました。
ヒューザー小嶋社長の承認喚問や阪神淡路震災から11年（これも象徴的で
すね）といったことが霞むくらいのインパクトです。

株価を有利に変動させるために売上高や利益を水増しして経営状況を良く
見せかけ、決算を発表（風説の流布）、また虚偽の発表（偽計）をおこなった
という疑いということです。

実は、不動産投資においても似たようなことが見受けられることがあります。

収益不動産の価値を決めるのはディスカウントキャッシュフロー（ＤＣＦ）法
によって行なわれます。その公式は、

Ｖ（ﾊﾞﾘｭｰ：価値）＝Ｉ（ｲﾝｶﾑ：ﾈｯﾄ収入）/Ｒ（ｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ：資本化率・期待利回り）。

資本化率はリスクとリターンの関係で決まりますので、その地域が人気のある
リスクの低い地域であれば当然低くなります。

また賃貸需要が低くリスクの高い地域であればＲが高くなければ割りに会いません。

Ｒは分母ですから小さく（低く）なればＶ＝価値は上がりますし、大きくなれば
逆に下がりますね。

もうひとつの要素「Ｉ」。これが曲者です。

ハウスメーカーやマンションの建築業者は投資家に対してシュミレーションを
提示してクロージングを仕掛けますが、大抵は新築の時の高いプレミアム家賃を
もとに作成してあります。また、その家賃が30年間変わらないなんていうめちゃ
くちゃなものも珍しくありません。

おまけに30年間一括借り上げとでかでかと書いてあったりしますが、よくよく
注意してみるととっても小さな字で「2年ごとに賃料の見直しをします」・・・。

本来は家賃は新築後最初の5年程度で大幅な下落があり、その後安定するといった
性向の曲線を描きますので、近隣の中古物件の家賃相場をもとに計画を立てるべき
です。

また、一括借り上げでしか成立しないような計画ではもともと無理があるといえる
でしょう。もちろん普通に貸せるがリスク志向が低いので一括借り上げを選択する
というのであれば別ですよ。

今日も、江戸川区のバス便（！）の場所に2億4000万円かけて8階建てのマンション
を建てる話がどんどん進んでしまって不安なんですという方からご相談があり
ましたがこれも全く同じ手口です。

中古の場合も同じです。

新築の時から入居している人は大抵高めの家賃で借りていますので、同じアパート
でも部屋によってかなり差があったりします。（１階より2階、中部屋より角部屋
の方が高いのは当たり前ですが）そういった場合、一番最近貸された部屋で特殊事情
（ペット可・時期の良し悪し）の無いものをモノサシでみる必要があります。

あるいは近隣の類似物件を調べて適正家賃でシュミレーションを引きなおすという
ことも大切です。

中には高く売りたいがために知人や身内や場合によっては自分を高い賃料で入居さ
せて、買主へ引渡しが終わったら一斉に退出といった詐欺まがいの手口もあります。

まさに偽計です。

こういった危険を避けるためにもレントロール（各室の家賃や契約時期、入居者の
プロフィールが記載された一覧表）をチェックしたり、新規で募集した場合いくら
で貸せるかといった賃料相場の調査が重要なのです。

昨夜ＴＶで最強のカブトムシは○○というのをやっていて、ムシキングに夢中の
小学2年生の息子達が「昆虫王決定戦」のＤＶＤを買ってくれーとうるさかったので
早速1枚注文してしまいました・・・甘いですね。

しかし、カブト・クワガタの名前に詳しいこと詳しいこと。
アクティオンゾウカブトだとかギラファーノコギリクワガタだとか、もっと覚える
ことあるだろという感じです。

自民党平成18年度税制改正大綱が年末12月15日に公表されましたが、不動産投資に
関係する内容で重大なものもいくつかありました。

所有権移転登記に必要な登録免許税はＨ１８年３月末まで２％→１％と軽減措置が
取られていましたが、これは延長されて平成２０年３月末までの取引について適用
になります。また、不動産取得税についても同じく４％→３％となっていたものが
同じ期間延長の扱いになっています。
あるいは地震保険料や耐震工事費用などの税額控除も新たに加わりました。

ここまでは歓迎すべき点ですが、気になる点も。
ひとつは同族会社役員報酬の所得控除額の損金不算入、もうひとつは欠損企業を利用
した節税策への規制です。

これによって個人事業を法人化させたり、赤字法人を買収してといった節税スキーム
が使いづらくなります。

投資の規模が大きな方にとっては厄介な改正ですので新しい手を考えていく必要が
ありますね。

カブトムシ対クワガタどころではない投資家と税務署（税ムシ・ョ）のがぶりよつの
勝負です。

今日は、南青山で本を読んでいただいた方のコンサルを
しました。年齢は２７歳。「アパート大家さんになった１２人の
フツーの人々」（にじゅういち出版）にも２７歳で収益物件を
購入した方がでていますが、当時とは銀行の扱いも大分変わっています。

以前は、自宅を持っていない方はアパートローンを借りることはできません
でしたので、居住用のマンションを購入して米軍に貸したところから始めました。
その後、８世帯のアパートと９世帯のアパートを追加で購入して現在３３歳ですが
１８世帯を運用している立派な大家さんです。

当時同棲していた婚約者とも無事ゴールインして、自分たちは相変わらず賃貸
マンション暮らしです。

今ではその規定は撤廃されています。
今日の方もいきなり投資物件から入ることが可能です。
投資に関する本を１００冊読みましたということで、どなたの手法が一番しっくり
きましたか？とご質問をしましたところ、破壊的成功法の金森さんの本のように
行きたいということでした。

つまり、少ない自己資金でＲＣ系の一棟マンションを購入してレバレッジを
ぶんぶん効かせてという手法です。

しかし、一昨年の暮れから昨年夏あたりまでは、この手法で融資を行なう銀行が
１行ありましたが最近は大分条件を絞ってきています。

先日などは、規定に全て収まっているにもかかわらず、年齢が若すぎる（３０歳）
といったつまらない理由で審査落ちした案件もありました。

恐らく。この方の場合新築アパートか評価の出る中古アパートからはじめることに
なると思いますが、なるべく早めにいい物件をご紹介してあげたいと思います。

現在婚約者がいるそうですが、（保証人の件もありますが）早いところ籍をいれた
方がいいですよといっておきました。

結婚って楽しいですからね。

新年明けましておめでとうございます。
昨夜は格闘技→お笑いと双子の息子達のＴＶに付き合って夜更かしをしました。
でも年越しは家内の実家の２枚の布団で四本川になって夢の中でしたよ。

戌年生まれの人は９７５万人だそうです。
私のすぐ上の姉も昭和３３年生まれの戌年です。もっとも兄弟姉妹７人いますので
大抵毎年誰かにヒットするのですが。

昭和６１年（！）寅年生まれの今年の新成人は１４３万人です。
団塊の世代は年間２７０万人、団塊ジュニアは年間２００万人の出生数ですから
やはり少ないですね。
現在は年間１００万人程度の出生数です。

アパートの入居者層で特に「当然賃貸派」にカテゴライズされる学生や若年単身者
の賃貸需要を考えた時、仮に１８歳から２５歳の８年間を需要時期とすると２０年後
には分母の数が全国で８００万人前後になってしまう計算になります。

もちろんその中には実家で親と同居していたり結婚して持ち家になっている人も
含まれますので実際はもっと少なくなります。

こういったリスクを回避するためにも、投資の回収期間を５〜１０年ほどのなるべく
短い期間で設定する必要があります。投資指標ではＰＢ（＝ぺイバックＥ/ＣＦ）で
投下した自己資金の回収期間がわかります。また物件自体の投資回収期間は１００
をＦＣＲ（＝総収益率ＮＯＩ/不動産価値）で除するとわかります。ＦＣＲ８％で
あれば１００/８で１２．５年ということですね。

投下資金の回収が終わった後の転売、利益確定、再投資といった出口戦略も重要に
なってきます。

もうひとつ、若年層の人口移動は都市部に集中していますので投資を行なう地域の
選定にも注意を払う必要があります。

８００万人の内仮に半数が潜在賃貸入居者とした場合、４００万人という数字
になりますが、これがどの位のボリュームかというと山梨県の人口９０万人の
４．５倍です。

投資エリアさえ間違えなければ悲観的になる必要はなさそうです。

幼稚園の義務教育化が今朝の朝刊の一面に出ていましたが、出生率に好影響を
与えてくれることを望みます。

でも双子を幼稚園に通わせると毎月５〜８万近くかかりましたので、もう少し
早く無料化して欲しかったです。小学生以上のお子さんをお持ちの皆さんも
そう思いません？