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初の大阪開催が決定！
「第九回 猪俣道場 in 大阪」
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築古アパートが好き」という誤解（？）を招いている私ですが、「当たらずとも遠からじ」という感じです。
※ブログランキング低迷中・・・順位確認と応援のクリックお願いします。⇒人気ブログランキングhttp://blog.with2.net/link.php?323857昭和４６年築のアパートを運営している一方、新築の建売アパートも持っていますし、この間も赤坂と青山と浅草で出た区分１Ｒ・・欲しかったです。
昔、一番最初に買おうと思った物件は練馬の一棟ＲＣマンションでしたし。
でも、築古アパートはそれなりに良さがあるんです。
特に、古くてもちゃんと入居者がついて、家賃もそこそこ取れる地域の物件は。
１）運営費や修繕費は建物の建築コストに比例しますから、マンション系よりも割安です。
２）内外装や外構などの資本改善をすると（これもコストが比較的安いです）、賃料や空室率が改善して運営や出口で利益を出しやすくなります。
３）賃料が底打ちしていて運営中の下落があまりありません。
４）建物評価が殆どないので、ローン残が減っていく一方、物件評価の減少がなくて担保枠がどんどん広がります。しかも短いローンは元金がガンガン減っていきます。
５）立地が良くても比較的低予算で買えるので、他の物件のキャッシュフローを回せば意外と早くローンを完済できます。
６）そうすると、大抵こういった古い物件の欠点ともいえるキャッシュフローの悪さの原因となる「短期＝借り入れ金額のわりに多い支払い負担」という足かせがはずせて、劇的に資金繰りが改善します。
７）資本改善後売却・資本改善せずに残債が減ったら売却・解体して更地で売却・更地で一部売却一部建築・解体せずに敷地の一部を売却・建替えて保有・建替えて保有の後売却などなど・・出口のバリエーションが多いです。解体費用も安いですし。
マイナス面もありますよ。
それこそローンが短いから返済割合が高くてキャッシュフローを圧迫したり逆レバになったりとか、元利のバランスでいくと経費化できる金利分が少ないとか、減価償却できる金額が少ないうえに４年で終わっちゃうとか、雨漏りやシロアリや耐震性能といった瑕疵の可能性やそれによって初期修繕費用がかさんだりする場合もあるとか。
ものごとはウラ・オモテですからどっちがいいかといわれると困ります。
投資家ごとに求めるものも、背景も違いますし。
大事なのはそれぞれの投資の特徴をよく理解して、出口をとったり組合せたりという作業をくりかえしつつ自分の投資を「最適化」していくということです。
ＣＦネッツにいる限り、物件紹介の優先順位は（１）プラチナ・ゴールド会員の投資家（２）非会員の投資家（３）会社での買い取り（４）社員・・・という順番になっていますので、いきおい自分で買いたい物件があっても後回しになってしまうルールです。
だから、競合の少ない古アパートになっちゃうというところもあるんですけどね。
ちなみに、建売アパートは造成中で、なんだかよくわからない状態で売りにでていて誰も買わなかったので買えました。
昨日、築４２年のアパートを買おうかどうしようかという相談がありましたので（１）現状で保有後売却（２）資本改善して保有後売却（３）資本改善して保有後、ローン完済後建替えという３パターンで投資分析をしてあげました。
結論としては○○○○万円ならアリじゃないですか。ということになったんですが、Ａ４にして５ページの結構なボリュームのものになりました。
ほとんど、計算式ですが。
「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略」（住宅新報社刊）はそのあたりの計算のやりかたを詳しく解説していますので、ぜひ手にとってみてください。
増刷分も完売して出版社の在庫はゼロですが、書店によっては置いてあると思います（ＣＦネッツにも多少あります）。
多分、９月末から１０月位にはデータや図表を大幅に加えた「増補・改訂版」が出ますのでもうお読みになった方もぜひ。
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