稲葉裕一郎
近頃、不動産価格下落のニュースが多くなってきました。
特に実需、マイホーム向けのマンションや一戸建ての価格が
下がって来ているという話が多くあります。
また価格が下落してもなお、更なる値引きをして販売せざるを得ない、
というニュースもありました。
つい先日、夕方のニュースで
マイホーム向けのマンションについて特集が組まれていました。
そのニュースの中で
「マンションの原価は土地が●％、建物が●％、販売促進費が●％、
そして利益が●％。だから利益部分は値引きの余地がある」
とおっしゃっている人がいました。
一概に言えないんじゃないかなぁ～、そのパーセンテージは、、、
と思いながらも見ていたのですが、最後の●％だから、という考え方は
積み上げ型の考え方なわけですから、
財務的に賢い買い物をする際にはあまり意味がありません。
こういう考え方をニュースで放映してしまうと、
財務的な賢い買い物、という意味ではミスリードする危険性があります。
積み上げ型の考え方は売り手の論理ですから買い手には関係ありません。
特に投資物件であれば、この物件の原価から導き出される価格ではなく、
その物件がどれだけの収益を生み出してくれるか
という価値で見なきゃいけません。
ただ、そのニュースには以前「サラリーマン流不動産投資道場」で
セミナー講師を務めて頂いたさくら事務所の長嶋先生も出ていらしてました。
「いくら値引きがあっても、そもそもの価格が高すぎる可能性もあります」と
正論をおっしゃっていました。まさにその通りだと思います。
不動産価格が下落したと言っても
本来的な価値を見抜く知識と情報がなければ意味がありません。
マイホームにしろ、投資物件にせよ、更には他の投資にせよ、
本来的な価値を見抜くことが出来なければリスクが大きくなってしまいます。
そんな状況の中、個人的には
J-REITを再考するには良い時期ではないかと思っています。
結構下がっている銘柄も多くあります。
一方でリファイナンスを金融機関にしてもらえず、
保有物件を売却して返済をしているものもあります。
もちろん、この市況ですからキャピタルロスをしています。
一般的に不動産の場合、
価格のボラティリティは賃料のボラティリティに比べて大きいです。
現物投資の場合はそのまま保有しておき、
不動産価格が下げ止まることを待っているという手段が取れますが、
リファイナンスしなければならない場合はそうはいきません。
このようなリスクがありますが、
改めてJ-REITを考えてみるというのは
結構、面白いのではないかと思います。
皆さんはどうお考えでしょうか？
