ここ最近の金融危機でマーケットは変化の日々ですね。
　
J-REITも利回りが５０％を超える銘柄まで出てきました。
５０％ということは
インカムゲインだけで２年で投資が回収出来るわけです。
ただ一方、それだけ投資家側のリスク認識が高いという事も言えます。
　
これは現物の不動産でも同じです。
　
先日、テレビで不動産不況をテーマにした特集が組まれていました。
マイホーム用のマンション販売の現場にスポットが当てられています。

１０００万円の値下げ、
売れない物件は１００万単位で値下げをしていく。
　
そんな販売サイドの取り組みを特集しています。
　
　
しかし、ふと思います。
　
それは、
仮に１００万円、１０００万円下がったとしても、
「本当に安い買い物なのか？」という疑問です。
　
仮に４０００万円の物件が３０００万円になったとしても
本来の価値は２５００万円かもしれません。
　
であれば、まだ５００万円高い、というわけです。
　
そのテレビでも「いつが買い時なのか・・・」と悩みながら語る
マンション購入者がいらっしゃいました。
　
価格は上下するので、いつが底値なのかは誰にも分かりません。
しかし、いつまでも悩んでいれば、
いつか不動産価格は底を打ち、上昇に転ずるかもしれません。
　
こんな時は自分としてのモノサシ、基準を持つことです。
　
それはその不動産の「価格」ではなく
「価値」を見抜くことに他なりません。
　
不動産がいくらになろうと、
価値に比べて価格が高ければ割高、
価値に比べて価格が安ければ割安、
こう判断するのが王道です。
　
ですが、多くの場合「価値」を見抜く術、
つまり知識と情報を持ち合わせていないため、
目の前の価格変動に惑わされてしまうわけです。
　
　
ここからは宣伝になってしまいますが、
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不動産の価値を見抜く知識と情報を得るには
最適の場といっても過言ではありません。
　
もちろん２日間が終わった頃には
「不動産の価値を見抜く術」が既に身についていることでしょう。
　
そしてその知識は一生モノです。
　
これからの人生、何回、不動産を買うかは分かりません。
一度の方もいらっしゃれば、二度三度、十回買う方もいらっしゃるでしょう。
　
もし、これからの人生、
投資物件はもちろん、マイホームを買う可能性があるのであれば、
「不動産の価値を見抜く術」があるか否かで
雲泥の差が生まれるのは言うまでもありません。
　
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妙なタイトルを付けてしまいましたが、J-REITの利回りがスゴイことになってます。中には５０％を超えるような価格を付けているものも。先日の破たんのようにJ-REITにもリスクは伴いますが、「そうとはいえ・・・」という感じることもあります。

ただ一方で、先日のニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生法申請をしたように他のREITも同じような状況になるのではないか、みたいな予測をする人も多くいます。それも1つや2つじゃなく。

思うにやはり運用会社、もしくはスポンサー会社のトップがどんな人物なのか、どんな方針なのか、どんな行動を取っているのか、を見極めることが大切なんじゃないかなと思います。ある人の話によると、あるREITのスポンサー会社のトップは「んー・・・・」と首をかしげたくなるような行動が多くあったとのこと。投資家という他の人からのお金（信頼）を集めて運用しているという意識が全くないようでした。むしろ、自分のものは自分のもの、他人のものは自分のもの。そんなスタンスだったそうです。

ただ外部からでは、その部分、なかなか見えてきません。そのためには過去の行動、物件の取得方法や価格、売主は誰か、現在のリーシングはどうなっているのか、変な金融手法を使っていないか、などを丹念に調べることから始まるのかもしれません。

過去の行動がその人（運営会社）のスタンスを表しますので。

その点、現物の不動産に投資をすれば、その経営も自身で出来るわけです。その方が自由度も高い一方、その方の経営能力に依存します。経営者を自分でやるか、外部に委託するか、それが現物投資と証券への投資の大きな違いの１つです。その点ではやはり、経営者はどのような経営を行っているのか？はその会社の株価以上に見極めなければならないポイントです。

今日、19時30分からNHKの「特報首都圏」を見ました。今回のテーマ、それが「住宅ローンを払えない～日本版“サブプライム問題”の恐怖～」と題された内容。

大まかな内容は次のようなものです。

住宅ローンを過度に借り入れ、住宅（マンション、一戸建てのようなマイホーム）を購入した人の中で毎月の返済が滞り、不動産の売却を余儀なくされ、更に売却額が残債に到達しないため、売却してもなお、債務が残る、ということです。

番組ではこの背景には住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）や政府の緊急経済対策である「生活空間倍増緊急加算」が要因として挙げられる、としていました。

ちなみに「生活空間倍増緊急加算」は住宅金融公庫の融資額割増制度の１つで、従来の枠とは別枠で条件付きで融資枠が増額される、という制度です。その後、2001年度から「生活空間加算」という名称に変更されています。

つまり簡単にまとめると、番組の意図としては返済能力に疑いのある住宅購入者に対しても過度な融資を実行したことで、購入者の返済が追い付かず、住宅ローン破たんが起きたのではないか、その責任は政府にもあるのではないか、という感じです。

また番組では変動金利を選択した住宅購入者が金利上昇に伴い、返済額が上昇し、日々の生活費を制限しなければならない、という話題にも触れられていました。
更に銀行が住宅ローンを融資する際、変動金利の選択に伴う優遇金利のキャンペーンを打ち出し「金利上昇時の返済額などに十分な説明がなかった」という話がありました。

以上が大よその内容です。

皆さん、この状況（というかこの番組内容）をどう思いますか？

まず不動産を買うための融資を使う時、何を担保として借りるか？を考えなければなりません。ちなみに考え方の話です。

不動産投資の場合であれば、債務は個人にも及んできますが基本的には投資対象の不動産からの収益を返済原資としてローンを組みます。
一方、マイホームの場合は自身の収入からの返済を見込んでローンを組みます。

投資物件、マイホームともに将来の不確定な収入（賃料収入や給与収入等）を見込んで借り入れるわけですからリスクがあります。その見通しを見誤ると大きな痛手を被ることになります。

収益物件の場合は規模によりますが、買い増していけばその額が大きくなってきますので、インパクトも大きいです。
一方でマイホームの場合は数万円から十数万円、多くとも二十万円弱という毎月の返済が多いのではないでしょうか？ただマイホームのローン返済の原資はある程度、固定された給与収入ですから返済額の上昇はダイレクトに生活にインパクトを与えます。

私はまず、将来の不確定な収入を見込んでローンを組んでいる、という自覚が必要ではないかと思います。このまま年齢と共に給与が上がると楽観的に考えるのはナンセンスです。またその前提でローンを組む事は大きなリスクを抱えるのと同じことです。

また金利上昇によって毎月の返済額が上がった、という話が番組でありましたが、それは当り前の話と言えば、当り前の話です。基本的に銀行をはじめとした金融機関が融資を提供する際、商売としてやっている、という考え方が前提にあることを覚えておくべきです。ですから利益を追求している、というわけです。
ですから金融機関が言う事を鵜呑みにしたり、十分な説明をしてくれなかった、という前に、やはり自身でどんなリスクがあるのか、金利が何パーセントになったらどれくらい返済額が増えるのか、将来のことを見越して様々なシミュレーションをしておかなければなりません。

番組では、今後、金利の見直しが行われたり、優遇金利期間の終了を迎える人が多くなるという形で締めていました。

他では競売市場にマンションが多くなってきたという話もあります。今後、過度な借入をしてしまったマイホーム購入者が手放さざるを得ない物件が多く流通する可能性もあります。

以上、ほとんどの話はマイホーム購入者の話です。
ただ一方で、収益物件を購入した人の中でもこれまでのような話に当てはまるケースも少なからずあるでしょう。そうなった時、投資家としてどう振る舞うか、はこれから５年、不動産投資をする中で大きな成功の要因になるような気がしています。

追伸：
ちなみに番組のタイトルでは「住宅ローンを払えない～日本版“サブプライム問題”の恐怖～」とされていますが、内容を見る限り、現在発生中のサブプライム問題とは本質的な意味合いが違うような気がするのは私だけでしょうか（笑）。

「不動産価格はまだまだ下がる」

そんな言葉を耳にした事も多いのではないでしょうか？

不動産を投資家の立場で考える際、大きく２つの視点で見る必要があります。

【資産的観点】と【事業的観点】です。

前者の資産的観点は不動産の資産性、つまり不動産の売買マーケットの視点です。そして後者の事業的観点は賃貸マーケットの視点です。

本来、収益還元法をベースに不動産を見た場合、この二つの観点は互いに影響を与え合う「はず」ですが、現実には必ずしもリンクしない場合がある、と言えます。

それが今、起きていることです。

つまり、不動産の価格は下がっているけれど、それと同等程度の割合で賃料が下がっているかというと、そうでもない、ということ。

直接的な要因は不動産の買い需要が減少しているからです。
その理由は融資が付きにくいから、です。

特に事業会社向けの不動産融資は非常に厳しいものがあります。それはJ-REITの状況を見ても分かります。

価格が下落傾向の買い手市場なわけですから、今、買える投資家は割安な不動産を手に出来る可能性が大きいのは事実です。

しかし、今、買える人、つまり融資がつく人とつかない人の違いは何でしょうか？

実はこの「融資の今」をテーマにしたライブセミナーが開催されます。講師は現役の融資担当者。
こんな時期だからこそ、「融資の今」を現役融資担当者から聞いてみてはいかがでしょうか？

「融資の今」を知る人と知らない人、こんなマーケット状況だからこそ、その差は大きいです。

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　2008年10月04日に書いたブログで
　J-REITを考えるというテーマで下記のような事を書きました。

　（ここから　：　2008年10月4日より）------------------------------------
　http://www.sftd.jp/inaba/2008/10/jreit.html

　そんな状況の中、個人的には
　J-REITを再考するには良い時期ではないかと思っています。
　結構下がっている銘柄も多くあります。

　一方でリファイナンスを金融機関にしてもらえず、
　保有物件を売却して返済をしているものもあります。
　もちろん、この市況ですからキャピタルロスをしています。
　
　一般的に不動産の場合、
　価格のボラティリティは賃料のボラティリティに比べて大きいです。
　現物投資の場合はそのまま保有しておき、
　不動産価格が下げ止まることを待っているという手段が取れますが、
　リファイナンスしなければならない場合はそうはいきません。

　このようなリスクがありますが、
　改めてJ-REITを考えてみるというのは
　結構、面白いのではないかと思います。

　皆さんはどうお考えでしょうか？

　（ここまで　：　2008年10月4日号より）------------------------------------

　その５日後、
　まさにリファイナンスが出来ずに
　ニューシティ・レジデンス投資法人がJ-REIT初の経営破たんをしました。
　
　短期借入金の１２５億円がリファイナンス出来ず、
　資金繰りの目処が立たなくなったため、
　民事再生手続きを申し立てることになったようです。
　
　2008年2月期（2007年9月～2008年2月）決算の営業収益は
　62億5200万円で、24億5300万円の純利益が出ていたにも関わらず、です。
　
　予想していたわけではありませんが、
　リファイナンスのリスクが顕在化してしまったわけです。
　
　しかしこれは色々と調べると不動産取得を加速させすぎてしまい、
　その後のファイナンス環境の変化、つまり、金融機関の融資引き締めを
　予期出来なかった事が原因と思われます。
　
　これらの投資法人と個人投資家は状況が異なるので、
　一概に比較は出来ませんが、借入に依存するような経営状況は
　金融機関の意思ひとつでどうにでもなってしまう、
　というリスクがあるということです。
　
　状況に関わらず、しっかりとした知識を持って
　不動産マーケットを見通し、
　最良な立ち位置で投資をすることが
　長期的に成功するための王道です。
　
　急がば回れ、ではありませんが、
　一時期のブームに惑わされずに地に足が付いた知識を持って
　不動産投資に挑まれることをお勧めいたします。
　
　改めてしっかりとお知らせいたしますが、
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世間は株価の急落で大騒ぎです。

ニュースを見ても専門家や個人投資家の悲観的なインタビューが続いています。
また年金の受給年齢が上がるのではないかと予測して
危機感を駆り立てるような情報も流されています。

確かに日経平均がたった一日で１０％近く下落しているわけですから一大事です。
底が見えないというニュースが飛び交っています。

不動産も不動産会社への融資が絞られている関係で
投げ売り状態の物件も多く目にするようになりました。

また不動産の転売を主な事業として営んでいる不動産会社も
資金調達が難しいため、不動産を仕入れる事が
上手く出来ていないという状況です。

また在庫の不動産も
今度は買い手に融資が付きにくいため流動性がなくなっています。

不動産業界に流れていた資金量が少なくなっているわけですから、
売買の頻度も低下し、売却"しなければならない"不動産の価格が
下がってきています。

こと不動産に限って言えば、これらの話は不動産の売買マーケットの話です。
一方で賃貸市場の方はどうでしょうか？

企業の時価総額が
この企業が将来に生み出すキャッシュの現在価値の総和だとした場合、
収益物件の価格もその不動産が将来に生み出すキャッシュの
現在価値の総和である「べき」です。

しかしながら先にお話したように不動産価格が下落した背景は
不動産マーケットに対する資金量の減少が主な理由であれば、
その不動産が将来生み出すキャッシュに影響はないという仮説が考えられます。

確かに実体経済が縮小し、給与も下がってきた場合、
賃料にマイナスの影響を与える時は将来に生み出すキャッシュが減少するので
不動産価格が下がってしかるべきです。

ただ現状はどうなのか、を考えてみると・・・。

その不動産にもよりますが、
将来に生み出すキャッシュという軸で考えた場合、
必要以上に価格が下落しているものがあります。

不動産会社の場合は若干、異なる見方が必要ですが、
個人投資家がご自身の資産形成と将来に一定のキャッシュフローを得る
という目的で不動産を買う場合、今現在の価格は見なければなりませんが、
本当に見るべきなのは

「その不動産が現在から将来にかけて
どれほどのキャッシュを生み出してくれるのか？」

を見極めることです。
それを見極めた上でその将来のキャッシュと現在の価格のバランスを見ます。

不動産の売買とは簡単に言えば
「今、支払うキャッシュ（価格）と将来のキャッシュフローの交換」です。

この時、交換（売買）するかどうかの判断基準は
将来キャッシュフローの不確実性（リスク）とご自身の期待利回りです。
その不確実性の対価がリターンというわけです。

若干、理屈っぽい話になってしまいましたが、
株にしろ為替にしろ価格が乱高下する時こそ、
本来の「価値」を見抜く力が必要になってきますし、
それが長期的に投資を成功させる大きな要因にもなります。

ただ確実に言えるのは、
このような混乱期は色々な意味で大きな機会である、ということです。
ぜひこの混乱期だからこそ
賢く振る舞う投資家を目指して行動してみてください。

　近頃、不動産価格下落のニュースが多くなってきました。
　
　特に実需、マイホーム向けのマンションや一戸建ての価格が
　下がって来ているという話が多くあります。
　また価格が下落してもなお、更なる値引きをして販売せざるを得ない、
　というニュースもありました。
　
　つい先日、夕方のニュースで
　マイホーム向けのマンションについて特集が組まれていました。

　そのニュースの中で
　　　「マンションの原価は土地が●％、建物が●％、販売促進費が●％、
　　　　そして利益が●％。だから利益部分は値引きの余地がある」
　とおっしゃっている人がいました。
　
　一概に言えないんじゃないかなぁ～、そのパーセンテージは、、、
　
　と思いながらも見ていたのですが、最後の●％だから、という考え方は
　積み上げ型の考え方なわけですから、
　財務的に賢い買い物をする際にはあまり意味がありません。
　
　こういう考え方をニュースで放映してしまうと、
　財務的な賢い買い物、という意味ではミスリードする危険性があります。
　
　積み上げ型の考え方は売り手の論理ですから買い手には関係ありません。
　特に投資物件であれば、この物件の原価から導き出される価格ではなく、
　その物件がどれだけの収益を生み出してくれるか
　という価値で見なきゃいけません。
　
　ただ、そのニュースには以前「サラリーマン流不動産投資道場」で
　セミナー講師を務めて頂いたさくら事務所の長嶋先生も出ていらしてました。
　
　「いくら値引きがあっても、そもそもの価格が高すぎる可能性もあります」と
　正論をおっしゃっていました。まさにその通りだと思います。
　
　不動産価格が下落したと言っても
　本来的な価値を見抜く知識と情報がなければ意味がありません。
　マイホームにしろ、投資物件にせよ、更には他の投資にせよ、
　本来的な価値を見抜くことが出来なければリスクが大きくなってしまいます。
　
　そんな状況の中、個人的には
　J-REITを再考するには良い時期ではないかと思っています。
　結構下がっている銘柄も多くあります。
　
　一方でリファイナンスを金融機関にしてもらえず、
　保有物件を売却して返済をしているものもあります。
　もちろん、この市況ですからキャピタルロスをしています。
　
　一般的に不動産の場合、
　価格のボラティリティは賃料のボラティリティに比べて大きいです。
　現物投資の場合はそのまま保有しておき、
　不動産価格が下げ止まることを待っているという手段が取れますが、
　リファイナンスしなければならない場合はそうはいきません。

　このようなリスクがありますが、
　改めてJ-REITを考えてみるというのは
　結構、面白いのではないかと思います。

　皆さんはどうお考えでしょうか？