稲葉裕一郎
一時期、フルローン、もしくはそれに近い形でハイレバレッジを効かせて投資をする、という手法が流行りました。
流行ったというより、金融機関がそうした物件に対しても融資をしていた背景があった、というわけです。
実際、ハイレバ投資が流行りだしたのは２年くらい前からでしょうか。
その後、金利の変動はそこまで大きくないものの、賃貸需要はどうでしょうか。
特に地方都市の物件の場合、空室は大きな悩みの種になっている可能性があります。
確かにハイレバ投資は一気に家賃収入を膨らますのであれば手法の１つです。
しかしリスクとリターンの関係で言えば危険な手法でもあります。
なぜハイレバ投資が危険か、ということはいつかに機会に書くとして今日は投資家としてレバレッジをどのように活用すべきか、について考えてみたいと思います。
最初に結論をまとめるとこうなります。
レバレッジは投資対象のリスクが小さいからこそかけるべき。
一方で投資対象のリスクが高い場合、
レバレッジは許容できるリスクまでの幅で活用するべき。
この二文で終わってしまいます（笑）。
解説すると長くなってしまいますが、簡単にまとめるとこういうことです。
例えば、渋谷駅前の超好立地の店舗物件があったとしましょう。
黙っていてもテナントが入るような場所です。
きっとテナント募集をすれば行列ができるでしょう。
こういう物件は利回りも小さいですが、
リスクも非常に小さいと言えます。
仮に私がフルローンで借り入れをし、
尚且つキャッシュフローがしっかりと回るのであれば、
フルローンを使います。
一方で地方都市の利回り１３％のマンションがあったとしましょう。
しかし賃貸需要は不透明だとします。
賃貸需要が不透明ということはリスクが高いということです。
仮に銀行の評価が１００％だとしても、
決してフルローンは使わないです。
ただ、他にも物件をたくさん持っており、
毎月１００万円のキャッシュフローがあるとします。
先の物件で最悪のシナリオ、
それが例えば、家賃が３０％下落、空室率５０％とします。
きっとここまでになれば
キャッシュフローはマイナスになると思いますが、
そのマイナス分が元々ある１００万円のキャッシュフローで
賄えるとすればそのリスクは許容出来るわけです。
しかしマイナス分が１００万円を超える可能性がある場合は
絶対に投資しません。危ないですからね。
自己資金と借入金のバランスで
一概にこれが最適という事は言えません。
ただ、基本的な考え方として、
ハイリスクな物件にはレバレッジは小さく、
ローリスクな物件にはレバレッジは大きく、
と考えるのが普通です。
また物件だけでなく、
ご自身のポートフォリオ全体でも同様の事が言えます。
ただ物件のリスクの大小と
金融機関の評価は必ずしも一致しませんので、
ケースによってハイリスクの物件にフルローンがついたりするわけです。
一方でローリスクの物件がほぼゼロ評価ということもあります。
「買える物件」と「買っていい物件」は違う。
これはだいぶ前からこのサイトでも言っていたことです。
また不動産投資成功のポイントは
「どんな物件をどう買うか？で決まる」
とも言えます。
「どう買うか？」というのが大きなポイントだったりします。
以上のことは理論的な話なので、
現実とのギャップはあると思います。
ただ、あくまで理論や理想も知っていた上で、
現実に即した投資をすることが大切ではないかと思っています。
このような話を文字で伝えるのは難しいですが、
何かしらのヒントを感じて頂ければ幸いです。
