稲葉裕一郎
マンション開発などを行うゼファーが民事再生手続開始の申立てを行いました。負債総額は949億4,800万円！とのこと。
銀行からの融資引き締めや不動産市況の変化に対応出来ず、資金繰りが悪化した、ことが原因だそうです。大小問わず、このような不動産関連会社の倒産が続くという見方が大方を占めているようです。
こうした状況の時、現金を豊富に持っている場合は有利な状況に入ります。基本的に不動産マーケットは需給関係で価格が決定されます。そして、不動産は相対取引なので、株式など複数対複数の売買と異なり、需給関係の影響を多く受ける時があります。
例えば、よく言われるように5億から10億程度の物件の場合、これまでは中小のファンドや場合によってはREITなどが購入していましたが、様々な要因によって新規で買わなくなりました。すると、需要がなくなり、一気に価格が下降します。ただ、これがずっと続くかというと、そうでもなく、いつかのタイミングで前と同じように融資が付き出し、購入層が増える可能性があります。つまり、需要の増加です。すると、また価格が上がる（はずな）わけです。
入居者が付くかどうか、など、そもそも収益不動産としての適性を見るのは当たり前の話ですが、もう一歩踏み込んで、売買における需給関係を見ながら不動産を購入もしくは売却することも大切です。
ここ数年、「キャピタルゲイン＝悪」みたいなイメージがあります。これはバブルの教訓を生かして、キャピタルゲイ「だけでは」NG、インカムゲインとのバランスが必要だ、ということです。ですが、投資なのですから、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙っていく（もしくはキャピタルロスを極小化する）という姿勢は大切なわけです。
特にキャピタルゲインは「不動産はだめだな・・・」という時期だからこそ機会が多く転がっているものです。
皆さんご自身の目で「その不動産の価値を見抜き」、「価格が価値に比べて低い場合」に購入を検討するとよいでしょう。まずは物件情報も大切ですが、「物件の価値を見抜く力」を養うことが最も大切で、スタートラインに立つ資格とも言えます。決して、●●万円、値引きされたから買う、という安易な判断をされないよう気をつけてくださいね。値引き後の価格でも価値に比べて割高の事も多々ありますので・・・。
