稲葉裕一郎
ここ最近、「物件買いましたっ！」というお話と
「全然、買えませんっ！」という両極端のお話を聞く機会が多くなってきました。
大よそ両者の差は融資付けが
出来たか、出来ないか、の差だったりします。
金融機関が不動産投資への融資に積極的な時期、消極的な時期があると
以前、メルマガでも書きました。
しかしながら、
金融機関から見れば、いつの時でも融資は柱となるビジネスです。
それが法人であろうが、個人であろうが、
事業への融資であろうが、不動産への融資であろうが
金融機関にとって融資がビジネスの柱であることに変わりはありません。
金融機関が不動産への融資が消極的だったとしても、
一切なくなっているわけではありません。
今日、この時点でも融資が実行されたという事例があるはずです。
仮に、ここに飲食店を営む２つの会社があったとしましょう。
そして、両社共に、５０００万円の投資をしてお店を出そうとしています。
１つの会社は初めての出店。
自己資金は３０００万円、そして、２０００万円を借入ようとしています。
そしてもう１つの会社は５店目の出店。
既に出店している４店舗はもちろん黒字。
キャッシュフローも出ているとしましょう。
しかし、
この会社が新規出店にかけるお金は１０００万円、
残りの４０００万円を借入用としているとしましょう。
１つは２０００万円の借入依頼、
もう１つは４０００万円の借入依頼です。
レバレッジという意味では後者の方がハイレバレッジ、
つまりリスクは高いと考えられます。
もし、皆さんが銀行員だとすれば、
どちらの会社に融資を実行するでしょうか？
言い換えれば、どちらの会社への融資がリスクが小さいでしょうか？
言うまでもありません。
後者の４０００万円の融資でしょう。
その理由は
後者の会社は既に４店舗を経営しており、
プラスのキャッシュフローを出しています。つまりノウハウがあるわけです。
逆にもう一社は初の出店。
店の運営ノウハウは後者の会社に比べれば劣っていると言わざるを得ません。
これと同じ論理が個人投資家向けの不動産融資にも言えるでしょう。
このような理由で、借りられる人と借りられない人が出てくるわけです。
何も無理してなるべく早めに不動産投資をしておいた方が良い
というつもりは全くありません。
タイミングは人それぞれです。
しかし、タイムイズマネーです。
それは単に運用だけの話ではなく、
金融機関からの信用という意味でも
３年黒字経営をしている投資家と１０年黒字経営を続けている投資家では
大きな差が生じます。
確かに掘り出し物の物件を買いたい、というのは
投資家の本音です。
しかし、そうしている間にも
ライバルは着実な不動産経営を続け、信用を積み重ねています。
こうした背景を考えてみれば、
短期的に利益を出すことより、長期的に安定かつ着実に利益を上げ続ける事が
いかに大切かがお分かり頂けると思います。
そんな長期的戦略に基づいた場合、最初に取得する物件は何か？
こんな視点で物件探しをする事で、
「買えないっ！」という現状を打破するヒントが得られるのではないでしょうか？
