稲葉裕一郎
昨日、一昨日と無事、「第三回 猪俣道場」が終了いたしました。定員20名のところ、出席者の方々は19名。こうした2日間集中セミナーとなると、一人ひとりの顔が見えるこのくらいの人数がちょうど良いな、、、と感じています。
「第三回 猪俣道場」では過去の第一回、第二回に比べ、かなりボリュームが増えた内容になりました。大きな変更点、それは「市場調査」の項目です。市場調査、いわゆるマーケティングという話ですが、これは非常に大切です。なぜか？
例えば、こういうことです。
仮に、検討している物件でこんな収支のシミュレーションをしたとしましょう。
【年間】
想定満室時家賃収入 ・・・ 100万円
空室率 ・・・ 10%
実質家賃収入 ・・・ 90万円
運営費 ・・・ 15%
営業利益（NOI） ・・・ 76.5万円
で、この物件の価格が1000万円であれば、7.65%の利回りとなります。
しかし、本当にそうなのでしょうか？
例えば、満室時の想定家賃として定めてある「100万円」は、「本当に」100万円なのでしょうか？本当に空室率は「10%」で良いのでしょうか？
また、管理の側面も考えれば、15%は「本当に」妥当な運営費なのでしょうか？
更に、この物件を所有し、今後、運営していく中で、家賃はどのように変動していくのか？空室率はどのように変化していくのか？運営費も5年後も同じ金額で問題ないのか？
先に挙げたのは「キャッシュフローツリー」と呼ばれています。この考えは確かに収支の計算をする上では分かりやすく参考にすべき考え方です。
しかし、最も重要なのは「キャッシュフローツリー」という考え方ではなく、「それぞれの項目にどんな数値を入れるか？」です。言い換えれば、「入れた数値に妥当な根拠はあるのか？」ということです。
この根拠づけをするために必要なこと。それが「市場分析」です。
この「市場分析」に取り掛かるには様々な情報源にアクセスし、データを引っ張り集める必要があります。過去の猪俣道場では触れて来ませんでしたが、「第三回 猪俣道場」では取り入れていきました。
結果、たった１つの物件の「市場調査」をするためにプリントアウトした資料のボリュームはおおよそ1.5cmほどになりました。そうした根拠づけがあったこその「キャッシュフローツリー」なわけです。
情報は大切です。しかし、その情報にはどんな根拠づけがあるのか、が、こと不動産投資においては非常に大切です。
こうした要素を入れた分、スケジュールがキツキツで相当予定していた時間をオーバーしてしまいました・・・。この反省を活かし、「第四回 猪俣道場」では2時間ほどスケジュールを伸ばす必要がありますね・・・とセミナー終了後、猪俣先生と話していました。すると、合計は20時間。。。うーん、日本一スパルタな不動産投資セミナーの誕生を予感させます（笑）。
最後に、「第三回 猪俣道場」にご参加頂きました皆様、ありがとうございました。初めての受講の方は全てを消化するのは難しいかもしれませんが、セミナー中、猪俣先生がおっしゃっていたように「反復することで」分析速度、精度がドンドン上がっていきます。ぜひチャレンジしてみてください。再受講でもお待ちしております。
