先日、恵比寿にある、とあるアパートの中を拝見しました。
間取りは１Kで、１畳ほどのウォークインクローゼット、トイレとバスがつながっていますが、ある意味、バス・トイレが別。合計４戸のアパートです。大よそ３０平米くらい。確か賃料が１０万円ちょいくらいです。恵比寿から歩いて８分ほど。ただ、平米数に比べて水周りやウォークインクローゼットなどの面積が広く取られているので、部屋自体はそこまで大きくはない。そんな物件です。

他の部屋を見ると、、、たぶん満室です。

女性に必要なものが上手くまとめられている物件、という感じです。きっとターゲットは20代から30代前半のビジネスパーソンなのでしょう。恵比寿で人気の地域ですし、賃料もそこまで高くない、そんな物件です。周りは住宅街で一戸建てを中心にそのアパートの周りを取り囲んでいます。

飲んだ帰りにタクシーで帰っても恵比寿なら近いのでタクシー代も安い。それなら月に２万円ほど他の地域より賃料が高くとも・・・、と思えるかもしれません。また「恵比寿に住んでいる」という優越感もあるでしょう。更に休日などは恵比寿界隈のおしゃれなカフェでランチをする、なんてことも。賃料以外の差別化要因として、こういうのは魅力的なセールスポイントでしょう。更に奇麗な内装でしたから、彼氏・彼女も呼びやすい、ということも20代、30代前半ではあるでしょう。

こうしたゾーンは、いわゆる中流層なのでしょうか。一方で賃料5～7万円をターゲットとしているものもあれば、２０万、３０万以上の賃料のターゲットもあります。

賃料相場や立地なども重要ですが、こうした付加価値（この賃料を払う価値）をいかに多く持つか、という事は賃貸経営において非常に重要な気がします。中流層以上の場合、部屋を借りる、というより、部屋を借り、そこに住むことでの「ライフスタイル」を買っている、という感覚が大切です。

検討している物件があるのであれば、投資分析・市場分析はもちろんですが、この物件を通じて入居者に対してどんな「ライフスタイル」が提供できるのか、それは賃貸経営者として欠かせない視点ではないでしょうか。

恵比寿のとある物件を見て、そんな事を感じました・・・。

今、「不動産投資ハンドブック 合冊版Ver.2」を編集中です。

「不動産投資ハンドブック 合冊版Ver.1」もご購入頂いた方からは大変ご好評頂いておりましたので、その第二弾です。こちらは近日リリース予定ですので、どうぞお楽しみにしていてください。
「不動産投資ハンドブック 合冊版Ver.2」では、Ver.1と比べると、Ver.1ではテーマを幅広く取り扱ったのに対して、Ver.2では、ひとつのテーマに相当深堀りしています。
（まだご覧になっていない方はこちらからどうぞ）

もちろんボリュームも相当。が、その分、編集が大変です・・・（笑）。

こうして不動産投資に関連する情報などを扱っている会社にとって感じること。それは、「不動産投資家に求められる知識・情報は幅広い」ということです。

しかしながら、不動産投資を成功させるには避けては通れない道です。

1つの区分所有を「えいやっ」で買う人と詳細に分析し、情報収集して買う人、違いは何でしょうか？
どちらとも買うわけですから、あまり変わりはありません。けれども徹底的な違いがあります。

それは、「リスクヘッジ」がしっかりできているか、です。

このリスクヘッジには「機会損失」も含まれています。つまりは将来における予測可能な部分をいかに広くしており、将来起こるであろう様々な出来事に対して、冷静かつ合理的、スピーディに対策を講じられるか、ということです。

また、目標CFが1000万円だとした場合、急ぎすぎる必要はありませんが、一方で、遠回りする必要もありません。
多くの投資経験者の方は「もう１つ不動産を買いたい」と思っていると思いますが、どんな物件が自分の目標としているCFへの近道なのか、という問いの答えを持っている人は多くありません。

一概に言えないので、なんとももどかしいですが、不動産投資を進めていくうえで大切なこと。それは次の○点と言えるかもしれません。

　・様々な情報を自分で分析し、理解出来るだけの知識
　・経験豊富なアドバイザーとなる不動産投資のプロ
　・身の丈のあったリスク許容度と合理的思考、冷静さ

まとめるとこうなるかなと思いますが、具体的に・・・と、書くと、相当なボリュームになりそうです（笑）。今、弊社でも投資家の方々に対する個別サービスを企画中です。ぜひ上手く利用して頂ければと思っています。

今日は午後から打ち合わせが二件。
最近、このサイトを全面的にリニューアルしようと思っていまして、そのために色々な会社の方々との打ち合わせが続いてます。結構、バタバタと動き回り、なおかつ、PCワークが絶えません・・・（泣）。が、これが実現すれば結構、使えるサイトにパワーアップしそうです（笑）。がんばります。。。

さて本題。

「不動産を見極める目を養え」と多くの人が言う。「要は目利きだ」と。

で、思う。

「不動産のナニを見れば良いの？」と。

これまで4年近くこのサイトを運営してきて、数多くの不動産関係者、投資家の方々と出会う中で僕が思う結論。それは次の一文に集約されます。

「その不動産が将来に渡ってリターンしてくれるキャッシュの現在価値はいくらなの？」

これを見極める力が「不動産を見極める目」であると思うわけです。
しかし、実はこれ、不動産に限らず株式投資（バリュー投資の方です）や債券、REITなど他の投資でも同じことです。投資対象が株式の場合、その企業を評価し、将来の業績予測やFCFなどを様々な情報から分析して行きます。債権もそう。

同じように不動産もそうです。

よく不動産を評価する際、「利回りが9％だから、毎月の賃料収入がこのくらい。運営費がこのくらいだから、実質利回りはこれくらいだ。じゃあ買おう」と判断される方がいらっしゃいます。
しかし、本当は、その賃料が将来的にどのように推移していくのか、将来的に空室率がどのくらいになるのか、運営費はどのように変動していくのか？という風に少なくとも将来の5年間くらいは詳細に予測すべきです。
5年間というのは、10年後の予測はアテになりませんが、5年程度であれば、不動産の場合はある程度、予測の許容範囲だから、ということです。そして、5年後にさらに5年後（今から換算すれば10年後）を予測したうえでBuy、Sell、Holdを判断すれば良いわけです。

投資のよくある失敗パターン、それは「こんなはずじゃなかった・・・」ということ。不動産投資で言えば具体的に次のようなことでしょう。

　こんな賃料下落が激しいと思わなかった
　空室率がこんなにあると思わなかった
　金利上昇がこんなに早いとは思わなかった
　修繕にこんなお金がかかると思わなかった
　設備投資にこんなお金がかかると思わなかった　・・・などなど

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われます。が、しかし。本当にそうでしょうか。私は場合によっては超ハイリスク・超ローリターンになりえる投資だと思っています。一方で、ローリスク・ミドルリターンの投資であるとも思っています。

この差は先に挙げたような「こんなはずじゃなかった・・・」という事がいかに少ないか、いや、事前に予測し、対策を打った上で、「この先、5年間、どのような事があっても"許容範囲"である」状態で物件を購入するか否かです。

不動産投資は購入初年度は「本来の物件の姿が見えにくい」と言われます。猪俣先生の言葉を借りれば、それは「スナップショット」での物件しか見えていないわけです。不動産投資は決して「スナップショット」の投資ではありません。実際に賃貸に出し、入居者がつき、賃料が入り、物件価値を維持することでなりたつ「継続的な事業」なわけです。

そうした「不動産経営の基本」を押えている投資家だけが5年後も10年後も笑っていられるのでしょう。

なんか、最近、「こんなはずじゃなかった」シリーズのコメントを多く頂くものですから、あえて、このようなアラームを鳴らしたいと思います。

昨日、一昨日と無事、「第三回 猪俣道場」が終了いたしました。定員20名のところ、出席者の方々は19名。こうした2日間集中セミナーとなると、一人ひとりの顔が見えるこのくらいの人数がちょうど良いな、、、と感じています。

「第三回 猪俣道場」では過去の第一回、第二回に比べ、かなりボリュームが増えた内容になりました。大きな変更点、それは「市場調査」の項目です。市場調査、いわゆるマーケティングという話ですが、これは非常に大切です。なぜか？

例えば、こういうことです。

仮に、検討している物件でこんな収支のシミュレーションをしたとしましょう。

　【年間】
想定満室時家賃収入　・・・　100万円
空室率　・・・　10%
実質家賃収入　・・・　90万円
運営費　・・・　15%
営業利益（NOI）　・・・　76.5万円

で、この物件の価格が1000万円であれば、7.65%の利回りとなります。

しかし、本当にそうなのでしょうか？

例えば、満室時の想定家賃として定めてある「100万円」は、「本当に」100万円なのでしょうか？本当に空室率は「10%」で良いのでしょうか？
また、管理の側面も考えれば、15%は「本当に」妥当な運営費なのでしょうか？

更に、この物件を所有し、今後、運営していく中で、家賃はどのように変動していくのか？空室率はどのように変化していくのか？運営費も5年後も同じ金額で問題ないのか？

先に挙げたのは「キャッシュフローツリー」と呼ばれています。この考えは確かに収支の計算をする上では分かりやすく参考にすべき考え方です。
しかし、最も重要なのは「キャッシュフローツリー」という考え方ではなく、「それぞれの項目にどんな数値を入れるか？」です。言い換えれば、「入れた数値に妥当な根拠はあるのか？」ということです。

この根拠づけをするために必要なこと。それが「市場分析」です。

この「市場分析」に取り掛かるには様々な情報源にアクセスし、データを引っ張り集める必要があります。過去の猪俣道場では触れて来ませんでしたが、「第三回 猪俣道場」では取り入れていきました。

結果、たった１つの物件の「市場調査」をするためにプリントアウトした資料のボリュームはおおよそ1.5cmほどになりました。そうした根拠づけがあったこその「キャッシュフローツリー」なわけです。

情報は大切です。しかし、その情報にはどんな根拠づけがあるのか、が、こと不動産投資においては非常に大切です。

こうした要素を入れた分、スケジュールがキツキツで相当予定していた時間をオーバーしてしまいました・・・。この反省を活かし、「第四回 猪俣道場」では2時間ほどスケジュールを伸ばす必要がありますね・・・とセミナー終了後、猪俣先生と話していました。すると、合計は20時間。。。うーん、日本一スパルタな不動産投資セミナーの誕生を予感させます（笑）。

最後に、「第三回 猪俣道場」にご参加頂きました皆様、ありがとうございました。初めての受講の方は全てを消化するのは難しいかもしれませんが、セミナー中、猪俣先生がおっしゃっていたように「反復することで」分析速度、精度がドンドン上がっていきます。ぜひチャレンジしてみてください。再受講でもお待ちしております。

来週の土日の迫った「第三回 猪俣道場」の資料が猪俣先生から送られてきました。今回は「本資料」と「参考資料」の２つの資料を使います。

「本資料」はセミナー講義そのものを解説する資料。
そして「参考資料」は2日目の最後に物件の投資分析、市場分析などをして頂くのですが、その際に使う物件に関連する資料。

つまりは、実際に投資する場合は、このような資料を取り寄せ、分析する、という一連の流れを経験して頂くことになります。そしてそのまま、ご自身で投資分析をする際も同様の資料を取り寄せ、同様に分析すれば良いということです。

そして、本日猪俣先生から送って頂いた「本資料」のパワーポイントを開いてビックリ。

そのページ数、なんと３００ページ以上！！ちなみに前回の「第二回 猪俣道場」では２３０ページほどでした。７０ページもそのボリュームがアップしています（笑）。

さらに今回は物件の市場分析もバージョンアップとして行うため、市場分析の資料も分厚い・・・。合計４００ページに達しそうな「第三回 猪俣道場」です（笑）。

ですので、「第三回 猪俣道場」にお申込頂きました皆様、当日は、分厚い資料を持ち帰れるようなバッグをご持参ください・・・（笑）。

先ほど、３００ページを超える本資料をザッと見てみましたが、スゴイボリュームです・・・。さらに資料の最後には実際に猪俣先生が使われているインターネットのサイトの「お気に入り」が一覧表になっています。こちらは参加者の方には資料に合わせて、後ほどExcelでもお送りする予定です。ちなみにこの「お気に入り」の数、数えると・・・。

１５０以上あります（笑）。

猪俣道場では再受講制度があり、過去の猪俣道場に参加された方にはほぼ実費でご参加頂けるシステムになっています。その理由は一回だけでは消化しきれなかったものを、改めて聞きなおすことで、深く理解が出来る、ということと、銀行融資の審査基準など日々、刻々と変化していく情報を常に最新の状態にして頂くためです。

これだけのボリュームです。
再受講の方はよいとしても、初めてご参加される方は相当、頭をフル回転して頂けるような内容になっています。ぜひお楽しみにっ！

まだ若干（2名程なら大丈夫です）、残席がありますので、もしご興味がございましたらぜひどうぞ。
　詳細はこちらです