稲葉裕一郎
金利上昇や不動産価格の上昇（＝キャップレートの低下）など、不動産を買いたいという一般投資家にとって逆風とも言える風潮があります。また、不動産価格の急上昇と言いつつも、急上昇しているのは立地が素晴らしく、尚且つ、売り手市場の物件のみで、競争力のない物件は価格の下落が止まらないのかもしれません。これも収益還元の価格形成が徐々に浸透してきた結果かもしれません。
そんな中、「サラリーマン流不動産投資道場」でも過去、何回も言っていましたが、今はプロと一般投資家が同じフィールドで勝負しなければならない状況です。では、ここで、一般投資家とプロ（例えば不動産投資会社、ファンド等）とナニが違うのかを考えてみたいと思います。
ということで、今回は「プロ=ファンド」と仮定して考えてみます。まず、ファンドと言っても色々な種類がありますが、今回はJ-REITを対象に考えてみました。なぜなら、プライベートファンドなどは情報が公開されていない一方、上場しているJ-REITはIRの一環で情報開示を義務付けられていますので、ファンドの状況を調べてみるには良いかなと思ったからです。
さてと、、、なにしよう。。。
まずはJ-REITにはどんな銘柄があるのかを見てみましょう。
http://yahoo.japan-reit.com/page/data-top.html
このサイトによるとJ-REITの銘柄数は41となります。今日（2007年6月19日）現在、利回りは一番高いので「5.37%（スターツプロシード投資法人）」、一番低いので、「1.88%（阪急リート投資法人）」です。ちなみにこの利回りは
予想分配利回り＝（直近期の予想分配金×2）／価格
ですので、単純に価格に対しての予想分配金の割合となります。よって、価格の変動があれば利回りも変動します。
ちなみに41銘柄平均の利回りは3.35%です（ちなみにこの平均値は単純平均です。加重平均ではありません）。時価総額の平均は153,222百万円。更に、J-REITの時価総額の合計は約6兆2821億円です。改めてみるとスゴイですね・・・。
時価総額で言えば、今日現在、一番は日本ビルファンド投資法人で約9042億円で一番低いのはスターツプロシード投資法人で約136億円です。
こんな巨大ファンドであるJ-REITですが、彼らはどんな不動産投資をしているのでしょうか。
個人的にも気になっているので、どの銘柄が良いのか？という視点ではなく、一般投資家の競合であるファンドはどんな不動産投資をしているのか、を見ることで、その特徴などを踏まえて個人投資家がどのように対抗すればよいのかを考えてみたいと思っています。
ということで、次回に続きます。
（ちなみに結構、大変な作業になりそうな予感がするので、更新頻度が低めかもしれません。また、私の知人で不動産ファンドの運営している人も結構、多くいるので、ちょっと話を聞いてみようかと思っております。どうぞお楽しみに！）
