金利上昇や不動産価格の上昇（＝キャップレートの低下）など、不動産を買いたいという一般投資家にとって逆風とも言える風潮があります。また、不動産価格の急上昇と言いつつも、急上昇しているのは立地が素晴らしく、尚且つ、売り手市場の物件のみで、競争力のない物件は価格の下落が止まらないのかもしれません。これも収益還元の価格形成が徐々に浸透してきた結果かもしれません。

そんな中、「サラリーマン流不動産投資道場」でも過去、何回も言っていましたが、今はプロと一般投資家が同じフィールドで勝負しなければならない状況です。では、ここで、一般投資家とプロ（例えば不動産投資会社、ファンド等）とナニが違うのかを考えてみたいと思います。

ということで、今回は「プロ=ファンド」と仮定して考えてみます。まず、ファンドと言っても色々な種類がありますが、今回はJ-REITを対象に考えてみました。なぜなら、プライベートファンドなどは情報が公開されていない一方、上場しているJ-REITはIRの一環で情報開示を義務付けられていますので、ファンドの状況を調べてみるには良いかなと思ったからです。

さてと、、、なにしよう。。。

まずはJ-REITにはどんな銘柄があるのかを見てみましょう。
　http://yahoo.japan-reit.com/page/data-top.html

このサイトによるとJ-REITの銘柄数は41となります。今日（2007年6月19日）現在、利回りは一番高いので「5.37%（スターツプロシード投資法人）」、一番低いので、「1.88%（阪急リート投資法人）」です。ちなみにこの利回りは

　　予想分配利回り＝（直近期の予想分配金×2）／価格

ですので、単純に価格に対しての予想分配金の割合となります。よって、価格の変動があれば利回りも変動します。
ちなみに41銘柄平均の利回りは3.35%です（ちなみにこの平均値は単純平均です。加重平均ではありません）。時価総額の平均は153,222百万円。更に、J-REITの時価総額の合計は約6兆2821億円です。改めてみるとスゴイですね・・・。

時価総額で言えば、今日現在、一番は日本ビルファンド投資法人で約9042億円で一番低いのはスターツプロシード投資法人で約136億円です。

こんな巨大ファンドであるJ-REITですが、彼らはどんな不動産投資をしているのでしょうか。

個人的にも気になっているので、どの銘柄が良いのか？という視点ではなく、一般投資家の競合であるファンドはどんな不動産投資をしているのか、を見ることで、その特徴などを踏まえて個人投資家がどのように対抗すればよいのかを考えてみたいと思っています。

ということで、次回に続きます。

（ちなみに結構、大変な作業になりそうな予感がするので、更新頻度が低めかもしれません。また、私の知人で不動産ファンドの運営している人も結構、多くいるので、ちょっと話を聞いてみようかと思っております。どうぞお楽しみに！）

この前、私の友達がマイホームを買おうかどうか、ということで相談に乗ってというお話がありました。相談と言っても一緒に飲みに行っただけですが・・・（笑）。

マイホームと投資は別、そんな考え方もあります。一方で、資産ポートフォリオ全体で見る、ということもあります。それは個人の価値観の違いですので、何ともいえません。そうした前提でこんな話をしていました。

単に安全性という面を考えると、そのマイホームを第三者に賃貸した時に得られる家賃収入から各種運営コストを差し引いた金額（つまりNOI）がローン返済額をどの程度、上回っているか、ということでその安全性が計れます。
仮に毎月のNOIが15万円であれば、返済額が15万円ならトントン、10万円なら5万円のプラス、20万円なら5万円のマイナスと。

その友人が持ってきた物件はあるJR駅直結の新築マンションでした。ただ、この物件に限らず、NOIが毎月の返済額を上回ることは新築マンションの場合、稀じゃないでしょうか。ですから、そこはマイホームならではの要素が入ってくるのだと思います。

こうした不動産戦略、皆さんはどうお考えでしょうか。マイホームは絶対に必要という方、マイホームより投資をしたい方、色々です。

今後の人生の不動産戦略についてのヒントも7月7日の「1日版 猪俣道場」でお話できると思います。
数千万単位の投資ですから、ぜひ間違いのないようにしましょう！

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詳細はコチラ：
http://www.sftd.jp/audios/seminar_070707.php
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今日の日経にこんな記事が載ってました。

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の価格下落が目立ってきた。東京証券取引所の上場銘柄の値動きを示す東証ＲＥＩＴ指数が7日、3.3％下げて今年度最大の下落率となった。長期金利が上昇してＲＥＩＴの平均配当利回りに接近し、債券に比べ投資する魅力が薄れたことがＲＥＩＴに売りが膨らんだ要因とみられる。
ＲＥＩＴ指数急落、07年度最大の下げ・長期金利上昇でより引用

これは一般の不動産投資にも言えることですよね。

すでにこのサイトやメールマガジンでさんざん言ってきたように、金利の上昇はキャップレートの上昇を指します。さらに、キャップレートが上昇する要因は大きく二つ。不動産の価格が下がるか、賃料収入が増えるか、です。場合によってはどちらか、ではなく、両方とも、ということもあるでしょう。

日経新聞のサイトでは、簡単にまとめられていますが、紙面を見ると、どこかのアナリストが｢とはいえ、賃料収入の上昇が見込めるREITについては持ち直してくるだろう｣みたいなコメントがありました。これも先ほどのようにキャップレートが上がる要因の1つであるわけです。

今後、このような状況がもっと続くのではないかと思います。成功物語は大々的に宣伝されていますが、失敗物語はおおよそ成功物語の影に隠れて見えないことが多いわけです。色々なリスクを見据えて、今何をすべきなのか、今後、どうすべきなのか、しっかりと考える時期ではないかと思う今日この頃です。