稲葉裕一郎
金利が上がりそうです。
というより、金利が上がるのは以前から分かっていたことです。
歴史的超低金利の今、これ以上、下がりようがない状況なのですから、
上がるしかないわけです。
最近、色々な所で「金利がいつ上がるか？」ということが焦点になってますが、
「金利がいつ上がるか？」というのはあまり意味がない質問で、
「金利が上がる時にどんな対策を打ってリスクヘッジをするか？」が
投資家として考えなければならない一番の課題です。
本来であれば、そういう所まで不動産投資をする前に対策を練っておき、
それを踏まえて投資をすべき、が王道でしょう。
※（これは宣伝になってしまうのですが）
そういう意味では、猪俣先生に講師を務めて頂いている
「不動産投資の解体新書」はオススメします。
不動産投資のリスクを考えられる限り洗い出し、
それらのリスクに対する対抗策について解説しているCDセミナーです。
多くの方が「リターン」ばかりに目が行ってしまいますが、
その「リターン」を得るためには必ず「リスク」があり、
その「リスク」をヘッジできる人だけが、本来の「リターン」を得られることを
理解しておきましょう。
さて、話を戻し。
金利が上がれば資本調達コストが上がるわけですから、
投資対象とのスプレッド（つまり差）は小さくなります。
仮に全額融資の借入で3000万円の物件を買うとすれば、
今まで3%の金利で借入すれば、
10%の利回りでも（10%-3%=）7%のスプレッドがあります。
が、
借入金利が6%になれば、スプレッドは（10%-6%=）4%になります。
この場合、3つくらいの考えがありまして、
1つは借入しての不動産投資は難しくなる、ということです。
全額現金であれば、同じ10%のスプレッドがありますので。
（とはいえ、CCRは一概にどちらが有利か、ということは別問題です）
そして、もう1つがインフレに振れていますので、
家賃自体が上がる可能性がある、ということです。
ただ、全ての物件の家賃があるかどうかについては、疑問です。
二極化が更により一層広がるでしょう。
最後が物件価格の変動です。
インフレの結果、家賃が上がる物件であれば、
（同じキャップレートであると仮定した場合）物件価格は上がります。
インフレの恩恵を受けている物件ということです。
一方で、
インフレに伴う家賃上昇が見込めない物件の場合、
（同様にキャップレートに変動がないと仮定すれば）物件価格は下がるでしょう。
ただ、誤解を招く可能性があるので、付け加えると、
物件価格が上がる下がるを何の価格を基準としているかといえば、
今の情勢が永遠に続いた場合の価格を基準としてます。
※この辺の仕組みについて詳細に解説したものを近々リリースする予定です
インフレだぁ～、金利が上がるぅ～と
叫んでいる専門家はさておき（笑）、
基本的な経済の仕組みを知っていれば、色々な手を打てるのではないかと思います。
周りに流されることなく、
根拠ある知識を元に我が道を歩きましょう。
2006年3月16日 稲葉裕一郎
