稲葉裕一郎
今日は神奈川の辻堂に行ってきました。
電車に揺られ1時間弱。そのまま熱海まで行きたい気分でしたが（笑）、そこはグッとこらえました・・・。
さて、「（本来あるべき）不動産投資のSTEP」、第二回目の今日は「STEP2」について書いてみたいと思います。
全STEPの中で言うと、
STEP1：投資目的の明確化
STEP2：理想とするポートフォリオの設定
STEP3：現状の把握
STEP4：投資戦略の立案
STEP5：最初（次）に購入する物件の条件設定
STEP6：STEP5の条件に見合った物件選び
STEP7：購入
STEP8：更なるポートフォリオの拡充へ
となりますので、「STEP2：理想とするポートフォリオの設定」です。
では早速行ってみましょう！
今日、辻堂でお会いした方がこんな話をされていました。
（かなり省略・要約して書いていますが）
「不動産を投資という観点で見れば、
単利で考えちゃ他の投資対象と比較できない。複利で見ないと」と。
それはまさにおっしゃる通りだと思います。
単利と複利の違いをここでは解説しませんが、
基本的に不動産の収益の指標は単利で表されます。
要は単年でどれほどのリターンがあるのか？ということです。
ポートフォリオ全体としてみた場合、
どれほどの収益がその資産からあがってくるのか、が
一番重要なわけです。投資としては、ですが。
なので、実際に（不動産に限らず）投資をしようと思った場合、
どれほどの資産規模にしていくかという大まかなゴールイメージを設定しましょう、
ということを「STEP1」で解説しました。
そして、その「STEP1」で設定したゴールを実現する手段として、
その時、どんなポートフォリオを維持していればいいか？
ということを決めるのが「STEP2」です。
この場合、不動産に限らず、株や債券などを含めてもいいでしょう。
ある程度、資産ポートフォリオを分散することでリスクも軽減できます。
但し、ここはある程度の大まかなイメージとして考えてみましょう。
逆に言えば、細かい設定をすること自体が無理です。
不動産を8000万円分あって、そこからCFが400万。
更に株で1000万円あって、そこからのCFが120万。
あとは債券が900万あって、そこからのCFが50万。
で、合計CFが570万。
と計算してみた所で、あまり意味がありません。
なので、ここでは簡易的に、不動産、ということに絞って考えてみます。
1000万円のCFを10年後に得たい、ということであれば、
（例えばですが）2.5億くらいの不動産を持っていなければいけないかもしれません。
とはいえ、資産額に対してのCFの比率は毎年色々な要素によって変動するので、
一概には言えません。
このSTEPでお伝えしたいのは、
一億円の資産があれば、10%で回して、
年間1000万円のCFができる、と安易に考えず、
しっかりと現実を直視しましょう、ということです。
仮に、1000万円の自己資金で3億円の物件を買おうとしましょう。
元利金等、20年返済の（今後の金利上昇も踏まえ）4%で借入をした場合、
年間の返済額は約2108万円ほどの返済額になります。
3億円の利回りが10%だったとしても結局、空室リスクや税金等も考えれば、
返済できるほどのCFが得られるかどうか？というところです。
よって、1000万円の自己資金で3億の物件を買うというのは
非常にリスキーである、ということになります。
一方先ほどの条件で、金利が2%であれば年間の返済額は約1760万円ですので、
多少CFが残るかもしれない、と思いますが、
金利が20年間ずっと2%というのもなかなか考えられない非現実的な話とも言えます。
更に、利回りが10%だったとしても、
20年後も同じ家賃が得られるとは到底考えられません。
建物が古くなれば、一般論としては家賃も下がってくるわけです。
こうしてシミュレーションを何度もしてみると、
現実的なゴールイメージが出来てくるのではないかと思います。
皮算用に過ぎませんが、将来のイメージを膨らませる意味では、
数字の計算をして現実を直視することも大切です。
不動産投資で大儲け！ではなく、
着実な投資をすることが、長期的に見れば、
一番の近道なような気がします。
なのでSTEP2では、
詳細である必要は全くないので、
非常に大雑把で、かつ、現実的な路線でイメージを持って考えてみましょう。
（追加です）
この部分の具体的かつ現実的なイメージを掴むには、
やはり、不動産投資に関する基礎的な知識が必要です。
借入の考え方やソレに伴うレバレッジの考え方。
更には、CFの計算方法などです。
逆に言えば、
こうした基礎的な知識がないと
そもそも、どんな姿になりたいかというゴールイメージさえ、描くことができません。
コンサルティング能力のある不動産会社の方であれば、
そういう所もある程度サポートしてくれるとは思いますが、
普通の不動産会社であればそんなことはやってくれないでしょう。
やはり、ある程度、
自前の知識は不動産投資に限らず、投資をする上では必須です。
