今日は神奈川の辻堂に行ってきました。
電車に揺られ1時間弱。そのまま熱海まで行きたい気分でしたが（笑）、そこはグッとこらえました・・・。

さて、「（本来あるべき）不動産投資のSTEP」、第二回目の今日は「STEP2」について書いてみたいと思います。

全STEPの中で言うと、

　　STEP1：投資目的の明確化
　　STEP2：理想とするポートフォリオの設定
　　STEP3：現状の把握
　　STEP4：投資戦略の立案
　　STEP5：最初（次）に購入する物件の条件設定
　　STEP6：STEP5の条件に見合った物件選び
　　STEP7：購入
　　STEP8：更なるポートフォリオの拡充へ

となりますので、「STEP2：理想とするポートフォリオの設定」です。
では早速行ってみましょう！

今日、辻堂でお会いした方がこんな話をされていました。

（かなり省略・要約して書いていますが）
「不動産を投資という観点で見れば、
　単利で考えちゃ他の投資対象と比較できない。複利で見ないと」と。
それはまさにおっしゃる通りだと思います。

単利と複利の違いをここでは解説しませんが、
基本的に不動産の収益の指標は単利で表されます。
要は単年でどれほどのリターンがあるのか？ということです。

ポートフォリオ全体としてみた場合、
どれほどの収益がその資産からあがってくるのか、が
一番重要なわけです。投資としては、ですが。

なので、実際に（不動産に限らず）投資をしようと思った場合、
どれほどの資産規模にしていくかという大まかなゴールイメージを設定しましょう、
ということを「STEP1」で解説しました。

そして、その「STEP1」で設定したゴールを実現する手段として、
その時、どんなポートフォリオを維持していればいいか？
ということを決めるのが「STEP2」です。

この場合、不動産に限らず、株や債券などを含めてもいいでしょう。
ある程度、資産ポートフォリオを分散することでリスクも軽減できます。

但し、ここはある程度の大まかなイメージとして考えてみましょう。
逆に言えば、細かい設定をすること自体が無理です。
不動産を8000万円分あって、そこからCFが400万。
更に株で1000万円あって、そこからのCFが120万。
あとは債券が900万あって、そこからのCFが50万。
で、合計CFが570万。
と計算してみた所で、あまり意味がありません。

なので、ここでは簡易的に、不動産、ということに絞って考えてみます。

1000万円のCFを10年後に得たい、ということであれば、
（例えばですが）2.5億くらいの不動産を持っていなければいけないかもしれません。
とはいえ、資産額に対してのCFの比率は毎年色々な要素によって変動するので、
一概には言えません。

このSTEPでお伝えしたいのは、
一億円の資産があれば、10%で回して、
年間1000万円のCFができる、と安易に考えず、
しっかりと現実を直視しましょう、ということです。

仮に、1000万円の自己資金で3億円の物件を買おうとしましょう。
元利金等、20年返済の（今後の金利上昇も踏まえ）4%で借入をした場合、
年間の返済額は約2108万円ほどの返済額になります。

3億円の利回りが10%だったとしても結局、空室リスクや税金等も考えれば、
返済できるほどのCFが得られるかどうか？というところです。

よって、1000万円の自己資金で3億の物件を買うというのは
非常にリスキーである、ということになります。

一方先ほどの条件で、金利が2%であれば年間の返済額は約1760万円ですので、
多少CFが残るかもしれない、と思いますが、
金利が20年間ずっと2%というのもなかなか考えられない非現実的な話とも言えます。

更に、利回りが10%だったとしても、
20年後も同じ家賃が得られるとは到底考えられません。
建物が古くなれば、一般論としては家賃も下がってくるわけです。

こうしてシミュレーションを何度もしてみると、
現実的なゴールイメージが出来てくるのではないかと思います。
皮算用に過ぎませんが、将来のイメージを膨らませる意味では、
数字の計算をして現実を直視することも大切です。

不動産投資で大儲け！ではなく、
着実な投資をすることが、長期的に見れば、
一番の近道なような気がします。

なのでSTEP2では、
詳細である必要は全くないので、
非常に大雑把で、かつ、現実的な路線でイメージを持って考えてみましょう。

（追加です）

この部分の具体的かつ現実的なイメージを掴むには、
やはり、不動産投資に関する基礎的な知識が必要です。
借入の考え方やソレに伴うレバレッジの考え方。
更には、CFの計算方法などです。

逆に言えば、
こうした基礎的な知識がないと
そもそも、どんな姿になりたいかというゴールイメージさえ、描くことができません。

コンサルティング能力のある不動産会社の方であれば、
そういう所もある程度サポートしてくれるとは思いますが、
普通の不動産会社であればそんなことはやってくれないでしょう。

やはり、ある程度、
自前の知識は不動産投資に限らず、投資をする上では必須です。

今日は夕方の打ち合わせ以外に外出予定がなかったので、粛々とPCワークをしておりました。今は事務所近くのエクセルシオールにて引き続き、PCワーク中です。

さて、昨日から勝手に始まった「（本来あるべき）不動産投資のSTEP」、早速「STEP1」について書いてみたいと思います。

一応、全STEPのおさらいをすると、

　　STEP1：投資目的の明確化
　　STEP2：理想とするポートフォリオの設定
　　STEP3：現状の把握
　　STEP4：投資戦略の立案
　　STEP5：最初（次）に購入する物件の条件設定
　　STEP6：STEP5の条件に見合った物件選び
　　STEP7：購入
　　STEP8：更なるポートフォリオの拡充へ

となります。では早速、「STEP1：投資目的の明確化」です。

これは簡単に言えば、「不動産投資を通じて、どのくらいのリターンを得たいのか？」です。
多くの場合、「とりあえず儲けられれば良い」「少ない自己資金で不動産投資をやりたい」という方がいらっしゃいますが、それも良いのですが、まずはある程度のゴールイメージがないと、なかなか一歩を踏み出せないでしょう。

特に企業戦略でも同じです。「将来イメージ」があり、「現状」がある。そのギャップを埋めるわけです。
車に乗って「何処に行きたいか？」を決めていなければ、十字路があった時、直進か、右折か、左折か、更にはUターンかを判断できないわけです。なので、十字路で立ち往生してしまいます。この立ち往生が、「最初の一歩を踏み出せない」原因でしょう。

ということで、「不動産投資を通じて、どのくらいのリターンを得たいのか？」を決めます。

これは2つの観点で考えましょう。その3つとは次の通りです。

　その1　：　時間軸
　その2　：　キャッシュフロー（以下、CFと書きます）

これをベースに考えれば、「いつまでに、どのくらいのCFを得たい」ということになります。

例えば、40歳の方であれば、
「定年を迎える20年後には、1000万円ほどのCFを得たい」
ということです。

CFとは、給料で言えば手取りの部分です。額面の給料と手取りの給料には差があります。同じように不動産投資でも家賃収入という額面の金額と、CFという手取りの金額は違います。ここでは手取りであるCFをベースに考えましょう。

これがある程度明確に決まっていなければ、投資戦略の立てようがありません。まずは大雑把で構いませんので、この辺の目標を定めていきましょう。

但し、注意点があります。
そのゴールイメージの現実的か否かということです。

例えば、
　「3年後に5000万円のCFを得たい」
ということを、既に資産額8億円で4000万円のCFがある人が言っているのなら現実的かもしれません。しかし、一切不動産投資をしたことがなく、自己資金が100万円であり、更に年収が300万円の人でしたら、あまり現実的ではありません。

短期的な大成功をイメージしてゴールを設定するのではなく、長期的で安定的、かつ現実的なゴールをイメージしましょう。これは大切です。理想を語ることはたやすいですが、それを実現するのは大変困難な作業です。そして、非現実的なゴールを達成しようとすれば、かなりリスクを取っていかなければなりません。一般論として、非現実的であればあるほど、リスクが大きくなり、現実的であればあるほどリスクが小さくなるでしょう。

ということで、
　「●年後には、●円ほどのCFを得たい」
の●部分を埋めましょう。

次回は「STEP2：理想とするポートフォリオの設定」です。

久々の更新になってしまいました・・・。

今、5月OPEN予定のサービス立ち上げで色々とやっております。
様々な不動産関連会社との交渉をしたり、
サイトやシステムの仕様設定や製作をしたり、
契約関連の書類を整備したり、
運営の体制を整えたり・・・・。

うーん、やること一杯で大変ですが、
なぜか苦労しているという感じではないです。
それ以上に、実際のオープンが待ち遠しい！という感じです。

4月には皆さんにもお知らせできると思いますので、しばしお待ちを！

さて、
この前、とあるところで読んだのですが、

　　「サラリーマンで50万円より
　　　フリーで10万円の仕事を5つあった方がリスクが小さい。
　　　なぜなら1つの収入源を失ったとしても
　　　他の4つで支えられるから」

と言ってました。

　　「ウソつけっ！」

と思います（笑）。
仮にフリーで仕事をしていて、
50万円の仕事と10万円が5つであれば、
後者の方がリスクが小さいと思います。それはアグリーです。

不動産投資でも、
家賃50万円の区分所有を1つ持っているより、
10万円のワンルームを5戸持っていた方が空室リスクが小さいです。
CFがマイナスになるリスクも小さいでしょう。

が、しかし。
この人は「"サラリーマン"の50万円より」と言ってます。

リストラや倒産などのリスクがあるのだと言いたいのかもしれませんが、
とはいえ、サラリーマンの収入はもの凄くリスクがない収入だと思います。
サラリーマンの50万とフリーランスの50万を
同じように比較していること事態がナンセンス！

意味分かりません。

投資に限らず、
お金にまつわるサービスをしている立場にいる人の全てが
ホンネを言っているわけではない、ということを知っておきましょう。

これから数回に分けて、不動産投資において、
「本来、こういう流れで投資に取り組むべき」
ということをSTEP別に分けて書いてみようと思います。

更に
その各STEPにおいての問題点や課題もあわせて解説したいと思います。

もったいぶってもしょうがないので、
大まかなSTEPを書いておきます。

　　STEP1：投資目的の明確化
　　STEP2：理想とするポートフォリオの設定
　　STEP3：現状の把握
　　STEP4：投資戦略の立案
　　STEP5：最初（次）に購入する物件の条件設定
　　STEP6：STEP5の条件に見合った物件選び
　　STEP7：購入
　　STEP8：更なるポートフォリオの拡充へ

このSTEPを次回以降、解説していきます！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2006年3月29日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　稲葉裕一郎

（先日に引き続き・・・）

日本が勝った・・・。

う、うれしい。。。

何を隠そう、私は6歳の頃から野球を始め、
中学校からは硬式のクラブチームに所属し、
（実は全国大会まであと1つ勝てば・・・という所まで行った、
　と過去の栄光をふり返る（笑））
高校は野球推薦で都内私立学校へ進学。
甲子園予選（東東京）ではベスト8までは行った。

しかし、高校時代、肩を怪我して
大学野球は断念。
大学時代からは高校野球で鳴らした友達と一緒に
軟式野球（俗に言う草野球）をやってます。

実はこのチームも強く、
250チームくらい出ている関東の大会で準優勝という名誉に輝いたのが2年前。
西武ドームでの決勝戦で残念ながら破れたものの、なかなかの成績。

けれども、
今は仕事が忙しくてなかなか練習も出来ず・・・。
年々、バットの振りが遅くなっているのを実感してます（笑）。

そんなバックグラウンドの私、
今回のWBCに興味がないわけがないっ！

いやー、明日、勝って欲しいなぁ～。
世界一になって欲しいなぁ～。

明日は言うまでもなく、テレビに噛り付き（笑）。

えー、投資とは全然関係ない話ですみません（笑）。

　　　　　　　　　　　　　　　　2006年3月20日　稲葉裕一郎

メキシコが勝った・・・。

う、うれしい・・・。

昨日は15時からのアポイントがあったのですが、
ギリギリまでラジオを聴きながら
　　｢あっ、なんだよぉ～｣
　　｢おっ、打ったっ！｣
と独り言を言い続けておりました（笑）。

日曜日の日韓戦は必見ですね。

あっ、13時半からアポイントが・・・。

今回もギリギリまでラジオを離す事はできなそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　2006年3月17日　稲葉裕一郎

金利が上がりそうです。

というより、金利が上がるのは以前から分かっていたことです。
歴史的超低金利の今、これ以上、下がりようがない状況なのですから、
上がるしかないわけです。

最近、色々な所で「金利がいつ上がるか？」ということが焦点になってますが、
「金利がいつ上がるか？」というのはあまり意味がない質問で、
「金利が上がる時にどんな対策を打ってリスクヘッジをするか？」が
投資家として考えなければならない一番の課題です。

本来であれば、そういう所まで不動産投資をする前に対策を練っておき、
それを踏まえて投資をすべき、が王道でしょう。

　※（これは宣伝になってしまうのですが）
　　そういう意味では、猪俣先生に講師を務めて頂いている
　　「不動産投資の解体新書」はオススメします。
　　不動産投資のリスクを考えられる限り洗い出し、
　　それらのリスクに対する対抗策について解説しているCDセミナーです。

　　多くの方が「リターン」ばかりに目が行ってしまいますが、
　　その「リターン」を得るためには必ず「リスク」があり、
　　その「リスク」をヘッジできる人だけが、本来の「リターン」を得られることを
　　理解しておきましょう。

さて、話を戻し。

金利が上がれば資本調達コストが上がるわけですから、
投資対象とのスプレッド（つまり差）は小さくなります。

仮に全額融資の借入で3000万円の物件を買うとすれば、
今まで3%の金利で借入すれば、
10%の利回りでも（10%-3%=）7%のスプレッドがあります。

が、
借入金利が6%になれば、スプレッドは（10%-6%=）4%になります。

この場合、3つくらいの考えがありまして、
1つは借入しての不動産投資は難しくなる、ということです。
全額現金であれば、同じ10%のスプレッドがありますので。
（とはいえ、CCRは一概にどちらが有利か、ということは別問題です）

そして、もう1つがインフレに振れていますので、
家賃自体が上がる可能性がある、ということです。
ただ、全ての物件の家賃があるかどうかについては、疑問です。
二極化が更により一層広がるでしょう。

最後が物件価格の変動です。
インフレの結果、家賃が上がる物件であれば、
（同じキャップレートであると仮定した場合）物件価格は上がります。
インフレの恩恵を受けている物件ということです。

一方で、
インフレに伴う家賃上昇が見込めない物件の場合、
（同様にキャップレートに変動がないと仮定すれば）物件価格は下がるでしょう。

ただ、誤解を招く可能性があるので、付け加えると、
物件価格が上がる下がるを何の価格を基準としているかといえば、
今の情勢が永遠に続いた場合の価格を基準としてます。

　※この辺の仕組みについて詳細に解説したものを近々リリースする予定です

インフレだぁ～、金利が上がるぅ～と
叫んでいる専門家はさておき（笑）、
基本的な経済の仕組みを知っていれば、色々な手を打てるのではないかと思います。

周りに流されることなく、
根拠ある知識を元に我が道を歩きましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　2006年3月16日　稲葉裕一郎

このブログの更新をご無沙汰してしまいました・・・。

このブログでも書いているように、
最近、新しい取り組みの関係でやること盛りだくさんです（笑）。

大変ですが、
きっと良い価値が皆さんにご提供できると思いますので、
どうぞお楽しみに！

さて、
先日のメルマガでもお知らせしました、
「不動産投資の無料メールセミナー」の第一弾が明日、スタートします！！

明日の7時に皆さんに一斉に号外メルマガにてお知らせしますので、
ぜひご活用頂ければ嬉しいです。

まだメルマガ登録されていない方は
今のうちにどうぞご登録くださいませ。

因みに、今度、新しいブログが2つほど新設されます。
（ブロガー予定のKさん、すみません、しばしお待ちください・・・）

おっと、それではまた仕事に戻ります。

ではまた！

　　　　　　　　　　　　　　　　2006年3月8日　稲葉裕一郎

この前の土曜日は「マンション投資の鉄人になる！」のセミナーでした。
予定していた時間より大幅にオーバーしてしまいました。
（参加された皆さん、すみません）

結局、4時間を越えるセミナーになりました。
盛りだくさんの内容だったと思います。

今回の内容、それは・・・

いわゆるプロが「10戦10勝」する際に用いる手法です。
投資には様々な考え方があります。

リスクを取ってリターンを得る方法もあれば、
リスクを最低限にして、最低限のリターンを得る方法。

どちらが正解というわけではなく、どちらも選択肢の1つである、
ということが実は言いたかったことだったりします。

今回のセミナーで、講師の山崎先生がおっしゃっていました。

　「数学的に失敗がない」

この感覚の対極にあるのが、

　「感覚的に失敗がない」

ということかもしれません。
言葉こそ似ていますが、似て非なるもの。

アクセルをガンガン踏む投資もあれば、
ブレーキを上手く使う投資もあります。

いずれも直線の道路を走っている時であれば問題ありませんが、
カーブ（リスク）に差し掛かった時、どちらが安全か・・・、ということです。

とはいえ、いずれの選択であっても正解はありません。
正解、不正解は結果論。

奥が深いですね（笑）。

　　　　　　　　　　　　　　　　2006年3月6日　稲葉裕一郎

昨日、
CDセミナー「サラリーマンが地主になって儲ける方法 底地投資の巻」の
講師である山田先生とお会いしてきました。

今度、新しく提供する予定のサービスに対して、
色々とご意見を頂きたいと思ったからです。

山田先生は長年この業界の中心人物として活躍されている方です。

今回のサービス自体が、
長年の不動産取引の商習慣をとは違う流れを作るのですが、
そういうことに対して運営面、体制面で山田先生の視点で
色々とアドバイスを頂きました。

このサービス自体の考え方やコンセプトの部分には
共感を頂き、その意味ではすごく嬉しかったのですが、
ご指摘頂いた様々なアドバイスからも、
今後、クリアしなければならない壁もあるわけです。

その1つ1つを真正面から取り組んで、
必ず立ち上げようと改めて心に決めました。

ではそのサービスとは・・・

今のとこ、秘密です（笑）。すんません。

とはいえ、多くの方にご利用頂けるものであり、
きっと皆さんにとって非常にメリットあるものです。

毎日、頑張って進めてますので、
その辺の進捗状況もこのブログでお知らせしていきますね。

よろしくお願いします！

　　　　　　　　　　　　　　　　2006年3月1日　稲葉裕一郎