Rioは正直可愛いです。
でも、勝てません・・・でも打ちます・・・・・・

不動産投資は、面白いです。
でもすげー儲かりません・・・でもやります・・・・・・

求めているものが何なのか？
Rioパラには、安らぎを、
不動産投資には？？？

あらゆる行為には、意思があるが故に、その動機を知ることであったり、
それが何か認識することで、
その行為自体の意義を、再認識し、その行為の正当性を確認できる？？
ってものではないでしょうか・・・

そういえば、小梅太夫は今いずこ？

まあ、初めて何かをしようとする際に、不安はつきものなんで、その際
やるやらないで迷ったならば、こんな風に確認してみたらどうでしょうか？

さて、
不動産投資の目的っていろいろあるんですが、
目的人気ランキング！

みんな何に魅力を感じているんだろうアンケート！
30代　年収○○台　男性　未上場　○○業　　1　○○　2　○○　3　○○
なんて、

やってみようぜ、稲葉さん！！

↑　正直興味有・・・　みなさんもそう思いません・・・
他人が考えてることも気になるし・・・・・・

因みに、僕の私見というか、身勝手ランキング（そう思ってるだけ）
①確定申告できること　めんどくさいけど・・・
②株よりはラク・・・　　　毎日見れる人・株を放置できる人は別だけど・・・
　　　　　　　　　　　　　　　株は4号機　不動産は5号機です・・・なんじゃそれ！！
③レバかけれて団信付き　　（僕は保険に入れないので意味ないけど・・・）
　　↑　（※サラリーマンなら）

2007/4/21現在ではそう思っている・・・（←言い訳）

果たして予想は当たるのか？
世代別にどう違うのか？
女性と男性で意見が割れるのか？
プロの間で、意見が割れるのか？

こうご期待！　　　（←　ってか集計してる人すでにいたらごめんなさい・・・）
ってか、いそう。。。いるだろ普通・・・
銘柄ランキングとか、
株に期待することランキングとか株なら確実にやってるねこの分析・・・

株価と為替と長短金利・・・

っていうか、修造君にならってましなことを書こうと思ったはいいが・・・
ここ数日の、株安・円高が僕の思考を狂わせる・・・（今日は反発したが・・・）

といっても、個人的には、円安・株↑が当面の流れであると確信している。

が、えびす様にある某会社の代表者に、思わず、↑で間違いないよね？？って昨日確認してしまった僕
・・・
『6％の下落でしょ。一時的なものですよ！』
『仕込み時ですか？』　即座に確認する僕
にやり。。。

短期金利が上がって困るのだ～れ？

個人的には、短期金利の上昇と、長短のスプレッドがつぶれている現状は、
いい兆候であると判断する。

消費が伸びていないという実感がある僕は、（正直投機はできるが消費は出来ない・・・）
消費や可処分所得が伸びていない僕の現状に怒りを覚えつつも、
（つうか、納税して子供を育てる僕になんで育児手当払わないか？？甚だ疑問！！訴えてやる！）
インフレ到来！バブルへGo！を心待ちにしている？そうなると言い続けている。（事実そうなりつつある）

長短の金利の差がなくなってきた事・短期が上がった事をもって本格的に上昇するって見るのが正しいのではないだろうか？

金利の上昇分は、反応速度が遅くなるとはいえ、賃料しいては、バリューの上昇で打ち消されるので
インフレ時の不動産の見極めかたは、金利↑＝賃料↑＝バリュー↑という相関関係が成立つか否かという事であろう。
注意すべき物件は、僕はレジだと考える。
理由は、可処分所得が上がっていないのに、インフレに直面している僕をターゲットにする物件は、正直辛いでしょう。。。
レジなら高級賃貸マンション（億ション）か、石ころに限る・・・
個人的には、売り抜け狙いのオフィスが良いと思う。

とはいっても、調達コストを抑えるにこした事はないが、だからといって今買い急ぐのはどうかと思う！
個人的に、お金持ちはいいなって思うのが、SBIの長期の固定・・・
イニシャルで積める人にとってはいい調達手法である。。。

それはさておき、
区分と一棟の議論！僕も加えろ！！！！！

僕は、一棟！（金あれば・・・×ジャンク）だって儲かりまっせこれ！！！
食べさしてもらっております。ありがとござんす。。。

ジャンク一棟は×、動かない・値が下がる・使えねー

億ション（低層系）◎　タワー（実需なら○）
石ころ◎
中途半端×

これが実態ではないだろうか？

アル意味いい物は、インフレ・デフレ関係ないような気がする・・・

※　石ころは基本インフレ×だが、
石ころはインフレの影響を受けないから石ころ価格で買えば良いのだ！
と最近気付いた・・・

今日は社内で、カキコしてます。
僕的には新庄効果！書く気マンマン！！！

桑田マリナーズ入りおめでとうって早く言いたい！！（先走りすぎか？）

・イールドギャップを狙った投資はあきらめよう！
・目先のキャッシュフロー重視の投資もやめよう！！
・デフレモデルの投資からの脱却をしよう！！！
・インベスターになろう！！！！

何故か滑らか、まなまな君は、Bフレッツを応援します。
ソフトバンクとドコモを応援します！！

ガンダムがBフレッツを選んだのか、NTTがガンダムを選んだのか
今更論ずる意味はないが、
僕は、このフレーズが大好きです。

レバレッジを利かして、投資できるのが不動産の利点ではあるが、
インフレ局面では、スプレッドを抜く事と、
キャッシュフロー重視で投資判断をして不動産を買い込むのはあまりに危険である。

固定金利を適用して云々ってのは、戦術的には論ずるべきだが、
そもそも、長期でフィックスするとスプレッド潰すから、
短期で刻んだほうが僕はまだましだと思ってしまう。。。

ってか、話し戻そう。。。安かろう悪かろう駄目だろう借りれよう買えるだろう！
こりゃ名言だ！（今度から使おう）

インフレ状況下で、今更
グロス13％なんて何故に存在するのか？
グロテンなんて馬鹿ですか？
プロならそこをベンチマークにしてやってる人もいるし、
基本その条件でなければ買わないって選択肢もあるが、
そもそも投資をしようと考えるなら、現在の状況下で、
出来る投資、勝てる戦略、実行できる戦術で勝負すべきであろう！

満室想定グロ10　瞬間風速グロ10　のを見て
これならAPローンで返済計画立ちますから貸せますってBK（ローン担当）いますが
信者って下さい。
稟議が通るもの＝借りれよう買えるだろう＝ベストな投資か？
ではないのか？
信者は死んじゃって下さいってか抹殺して下さい。
ってかこの種のやからが増えればまた不良債権をつくるので不良債権ビジネスはラッキーだが
国民の負担を増やすなよ！！
最近の傾向は、良くない。

投資の選択肢が増えるのはいいが、自分でも出来るからやるってのは無茶苦茶ですよ。
色々勉強したけど、資金調達が困難で、結局借りれる物って何かってとこから物を選んでって
いい発想だが、それで決めるなよ。。。おいおい

土地が、あれば資産は保全されるって誰が決めたんだろう。。。
この場所なら、収益をあげられるって発想と、
土地の資産が保全されるって発想はちゃいますよ！

分譲地に、AP建てて、利回りで売るって不動産会社は、
今それしかできないからやるんだろうけど、
利回りで買わされた人はけっこう辛いよ。

それがいいなら一戸建て買って、解体して、AP建築したほうがよっぽどいいんじゃないか？
僕はかったるいからしないけど。。ではなくて、そもそもそんな土地は価値がないから場所次第だけど・・・。

航空地図で、高級住宅地や商業地を見てください。
周辺の賃料相場や築年別の賃料相場で検証して下さい。
アパートの賃借人の属性見てください。

地図って面白いです。そこに路線価や実勢価格入れて、賃料相場書き込んで見てください。
どこが何故に賃料とれるか分析するのって面白いですよ。

さて、長文だな。。。

①インフレに耐えうる不動産は、
収益の上昇が見込める不動産であり、せめて維持できる不動産である。

ここで検証すべきは、本当にインフレか？インフレ時の賃料相場と金利、不動産価格の相関関係は？

②インフレ時の理想的なキャリー方法は、
基本ローレバ、ハイレバの場合繰上げ返済する資金の目途をつけた上
短期の出口が見える案件ないし長期保有前提の物。

基本長期保有するつもりで計画を立て、短期の出口を都度見据えながらIRRをはじき採算を検討する事。

③①・②を個別物件毎に検証し実行することこそ、インフレモデル

④脱大家！こそインベスター！　インベスターだからこそどんな状況下でも勝つ投資を目指せる。

本当に長いから、ここらで捨てセリフ！

年収300万時代とか言われているが、そんな状況下でも生活するために、自己責任で投資をってのは
言い分はわかります。

が、そもそも年収300万を得ている本業での収入を増やす事が第一で、
安心して本業に打ち込み、副業で節税ないし資産形成するって発想をもって欲しいです。

ソフトバンクは、ドコモにどのように勝負するのか！
NTTは、どんな展開を考えるか（ドコモ含め）！！

ここから、サラリーマンが資産家に勝つ方法を見出そう！！！！

ううう・・・山本がいなくなった。。。

残念・・・

株が軟調で、仕込みどきにも関わらず、資金がない僕は、毎日溜息。。。あ～

誰かお金を貸してくれって、金融機関を探すも、貸してくれるのは、
オリックスローンカードくらい。。。
300万用立てようか本当に悩むが、意思決定できず、買いたい株はあるのに残念。。。

さて、↑のような状況は、投資を検討する中で、少なからず直面することが多い。

買いたい投資物件を見つけたは、良いが、金がない。
貸してくれって言っても、どこで借りたら良いかわからない。。。

ましてや自分に貸してくれるのか？その条件は？他ならどうか？
って考え、悩み、いざ申し込みして、待ってる間に、ものはなくなる・・・・

今貸して欲しいって際に、即座に、資金が用立てられるかってものすごく重要である。

なんで、自分にあった金融機関を探すことは、物件を探す以上に重要だと考える。

では、どうやって探すのか？
続く・・・

僕の憂鬱が聞きたいか！

プラセンターでの話しの続きやけど、
40で肝硬変で死ぬのか？点滴打つのか？どっちって言われて、
ショックを受けるのは、

僕の自由だ～～～～！！！！！
僕は、これでタバコをやめる予定（ストックなくなり次第）禁煙生活です。。。

とほほだよ。。。。
医者は平気って言ってるのにさ。。。

さて、Ｐ／Ｌを作成しよう！
ってか、僕はまだしにましぇーん！！（死なない予定）

不動産所得というか不動産の利益を算出する際のＰ／Ｌってかなり簡単だが
作成するとかなり役立つ！
そのまま、ちょこっと加工して、ＣＦ表作れるから！
ＣＦ表から、Ｐ／Ｌを作成するってのも可能だが、
ＣＦの概念って、Ｐ／Ｌが理解できてこそっていうか、僕はＢ／Ｓ、Ｐ／Ｌ、ＣＦの順で作成する
のに慣れているので、その順で作成する。

不動産所得っていわゆる賃貸業の法人の決算書の簡易版なんで、
売上って賃料収入
んで、費用計上して
はい粗利！
んで、損益通算して、納税額が決定！
はい終わり。。。

売上＝賃料収入
費用＝①管理費等＋固都税＋火災保険料（ランニング）＋②計上金利＋③減価償却費＋④その他経費＋⑤所有に関しかかった費用（初年度のみ）
初年度は、結構項目あるが、次年度以降はあげられる項目は少ない。。。
損益をはかり、通算することで、TAXメリットや、納税額が簡単に計算できるだろう。

但し、ここでの、税引き後の利益は、CF上の口座残高と違う。
ここらへんで。。。やめとこ

僕の憂鬱が聞きたいか？

表参道のプラセンターに通ってるんだけど、
健康になりたいのか、単なる自己満なのかは！

お金出してる僕の自由だ～～～！！！！！

タバコやめろって言われて、やめる馬鹿はいません。
ってか、僕はやめませ～ん！！

さて、本日は、そもそも論だが、運用について考察していきたい。

B/S上の表現をすれば、運用＝資産である。
現金をそのままにしているのも、現金＝流動資産なので当然運用であり、
株は、株＝有価証券なので、流動資産ないし固定資産に計上される。
（勘定科目が異なるのは、1ｙルール）
当然、不動産＝固定資産なので、運用である。

運用て、儲ける云々より先に、先ずもって、どの資産項目に振り分けるかって事である。
その振り分けが、ポートフォリオって事なんだろうが、
表現は別にして、先ず、運用って資産って考えればいいんではないだろうか。

当然、B/S上、資産＝負債+資本であるから、
先ずは、自身のB／Sを作成すると面白い。

資産＝資本（自己資金）って人は、他人資本（負債）を増やして、
資産を築き上げていくっていう、
B／Sの拡大が、利益率を高めるってな発想を検討してみると面白い。
（↑決算書の読み方なんて本に色々書いているはず・・・）

次回は、Ｐ／Ｌの作成をしよう！！
さて、Ｂ／Ｓは出来たかな？？

ほんと、きっちり作成したほうがいいですよ！！
ご自身の為に・・・・

よく安い！高い！！利回り何％？って物件価格に関する事を議論する人がいる。

不動産を議論する以上、必須の事というか、当然そういった事は話題になるのは
仕方ないだろう。。。

しかし、本当にそういった事が重要なのかって考えると、実際はたいした問題ではない。

恐らく、
①賃貸がつくつかない！
②いくらでつく！！
③ランニングでいくらかかる！！
④修繕コストは？？
ってことのほうが、実際は、重要である。
その上で、いくらで取得すれば、利回りが何％って事であろう。

より建設的に、言えば、
投下資金がいくらで、調達コストがいくらで、
結果、投下資金に対し、いくらで運用できるか？？を論じたほうが、
より運用っぽい。

というのも、不動産は高騰化しているし、調達コストも上がっている状況下、
何故に、不動産での運用を考えるのか？
何も運用商品は不動産だけではないのに・・・

また現物の不動産以外でも、不動産に投資はできる。
REETもあれば、不動産会社の株だってある。

大切なのは、何故に不動産投資かって事であり、
不労所得なのでってらくしてどうこうって人は、
あまり不動産投資には向かないのではないだろうか？

というのも、不動産は簡単なようで難しいし、
滞納の賃借人を追い出す事ひとつとっても困難だ（リスクがあまりにもでかいし長期化する。。。。）し、
そんなに儲かんない。。。
ましてや、不良債権化した融資の大半は、土地有効ローンとか商工ローンっていう名目で貸し付けた
有担のローンで、まあいわゆるアパートローンです。

不動産投資なのか事業なのかは、本人が判断して好きな表現をすればいいとして、
どちらであろうが、勝つ（失敗しない）ためにどうすべきか！！
ってなのが大事なわけで、
そのためには、ぶれない収支計画を立案し、検証することがなにより大切であろう。。。

自分で書いていて、よくわからないので、もっと丁寧に簡潔に次回は書こう！！

あーギャクリテー。。。

とほほだよ。。。

桑田風に友に書くか。。。中田！あっぱれ

ネタがない。。。じゃなくて、更新できなくてすいません。

ネタに困ったら、不動産の話しをしよう！！

最近、というか、近年、本当に不動産が売れる、っていうか
様々な機関で公表されるデータ上では売れている。。。

でも、大半は、事業法人か、私募ファンドが購入しているというか、
そこでの数字が、不動産のマーケットを引っ張っている。

同時に、個人の資金も小口のアセットに流れている。。。。
全体の不動産取引の残高に比し、当然低い金額だが、、、、

全てのアセットの利回りは、下がっている。。。。
あーたけー
高くても良い物は良い！
高くて買えない物もある！！
安くて買いたい物があるが！！！
安物買いは銭を失う！！！！

次回は、安い！高い！！利回り？物件価格？？

雨が・・・
明日は日本勝つのだろうか。。。
負けるのだろうか。。。。。

W杯の日本の結果も気になるが、まなまな君はイングランドを応援しています。

ドイツの地で、英国が勝つ！
なんて楽しいんでしょう！！！！
ブラジル・ドイツ・チェコなんて、ミンチにして、
ソーセージにするぞ！！！！

さて、初心者が故に・・・
良いことは沢山あるが、一番良いことは、

それは、投資をしない選択を簡単に選択できるという事だ。

近年、不動産の価格は上昇している。
同時に利回りは低下している。

再販業者や、不動産賃貸業をしている方々、
私募ファンドやREETは、買わなければいけないが、

素人というか初心者、個人は、なにも買わなくていい。
但し、前提は、代替商品がある場合だが。。。

が故に、先ずもってすることは、仕組みをしり、
何を満たしたいか考える事だ。。。。

次回、まなまな君、「使途殲滅！」

サービス・サービス♪

僕の憂鬱が聞きたいか？

今日はあるあるやで！！っていうか不動産投資の話し！ほないこか

買うと言ったら、売れていた！
ﾊｲ ﾊｲ ﾊｲ ﾊｲ ﾊｲ ﾜｫ
あるある探検隊 ! あるある探検隊 !

次

提案したら、怒られた！
ﾊｲ ﾊｲ ﾊｲ ﾊｲ ﾊｲ ﾜｫ
あるある探検隊 ! あるある探検隊 !

さて、不動産投資の話しやけど、
面白く書くのか、真面目に書くのかは、
まなまな君の自由だ～～～！！（｀▼´）ψ
まなまな君　 イズ　 フリーダム♪

つうか真面目に書こう(｀∇´)/
何から伝えればいいのか♪わからないまま時は流れて♪

様々なレベルの方がいるので、なんとも言えないが初心者の立場で書こう！！
対象者＝初心者

①　不動産投資の仕組みを知る！！
②　自分なりの目的を持つ！！！
③　それが実現可能か検証する！！！！

様々な場面で、様々な人にいろんな事言ってきたが、今セミナーしたとするなら、
僕ならば、こう答えます。

やっぱ、素人に目的を聞いても、んなものはない！！
玄人に聞いてもあんまりないんだから・・・・・・

①、②が出来ても、駄目駄目！！
実現可能なプランじゃなければ、絵に描いた餅！！

少しタイトルに絡めて、
先ず自問していただきたい。
何故に僕は不動産投資するのか？？って！

答えが明確な人は、それを実現させるプランを、作り出して、検証すれば良いのでは？？

「まなまな君は、まなまな君の憂鬱を推奨します！」チクショーヽ(`Д´)ﾉ

まなまな君　第四話　「初心者が故に・・・（未定）」
　次回に続く・・・

銀河の歴史にまた一ページ・・・・・