当面円安基調なんで、為替のほうが手堅いと思っているまなまな君は、
今年の6月に、生命保険に入れなかった事も幸いし、
112円でドル仕込みをしました。（ラッキー）
追加で114～5円のレンジでドル転してます。。。

長期金利は奇妙な動きをみせているけど、
基本上昇は、疑う余地はないので債権ベアファンドなんか面白いってか織り込み済か・・・

さて、前回の続き・・・
僕は常々疑問に思うんですが、木造アパートやRCアパートを建替えた方、
並びに築30年くらいになって再販したことがある方っているんでしょうか？

立退き交渉したことありますか？
解体工事したことありますか？

新築工事したことありますか？

一棟アパートが流動性が高いのは、資金調達がしやすいからである。
が、一方で、資金調達する際の計画に、
修繕並びに建替え、出口を見据えて計画を立てる人は少ない。

というのも、金融機関で資金調達する場合、この種の資金調達では、
アパートローンを使ってどうこうって話しでしょうから、
それ担当する人って程度その程度じゃないですか・・・

今時の、流動化ビジネスを本気でしてる人ないしストラクチャー組んでる人なら
出口ないし建替えまで見据えて、IRRをはじきだす。

NOIより、NCFをキャペックス見ながら判断する。

まして信託銀行にわざわざ手数料払って信託入れさせる。。。。

一棟アパートを否定する所以は、
NCF，IRRをはじけない、はじくときついからってのが僕が一棟アパートに魅力を感じない
第一の理由であり、
第二の理由は、資金調達に依存した購入を促進するとこが現状下つらいからである。

住宅ローンやアパートローンは、政策によって成立している貸出手法であり
不良債権化しているものは多く存在するが、顕在化していない（アパートローン系はしているものも
あるが・・・）ものが多くあるだけの話しであろう。
金利上昇に耐えうる不動産、キャリーの手法ってどんな感じか検証していこう！！

その前に第一の理由について、もっと・・・

次回に続く・・・