本日は、ってか昨日、夕刻（18時～）、社内のセールスプロモーションの会議があったんだけど、さっき終わった。（１時だよもう・・・）
というのも、午前中の書き書きの影響もあってか、熱血してしまった。。。。
やばすぎる。。。
そんなわけで冷静に考察してみようってな感じ。。。

不動産投資の究極的な王道とは、
「長期保有・ローレバ」であることは間違いない。
ロングタームで見れば、取得時期によらず、負けない投資が可能である。

但し、この手法は、ハイパー富裕層個人や期間収益に固執しない事業法人等が取れる手法であろう。

プチリッチや僕を含め一般サラリーマンが、負けない投資を目指すなら、選択するのも悪くないと思うも、
一方で、資産を増やしていきたい、最大利益を追求したい、勝ち逃げしたい、インベスターになりたいな、期間収益にこだわる等々ある人にとっては、
選択したくても、選べない手法であると思ってしまう。

が、故に、「君は富裕層になれない」と言われれば、そうでもあるなと自ら反省すると同時に、王道はそれができる者が、歩めばよく、
「覇道を進むことこそ、僕が王道を歩む日が近いのだ」と反論する僕がいる。

僕は、デフレの状況下では、マーケットイン、長期、ハイレバ、イールドギャップ重視、石ころ物件ＯＫ！
インフレの状況下では、プロダクトアウト、短期，ハイレバ、キャピタル重視、石ころ物件×！
と考える。（信じているだけか・・・・）
基本、ハイレバなんだよね・・・（だって金ないもん・・・・・・・）
金貸しの性なのか・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・資金効率を重視していると思いたい。。。
インフレ時、キャピタル重視ならば長期保有ではって考えるのが普通だが、
長期→ローレバならばインフレ時もいい戦術である。
が、前述したとおりこの手法は、金がない僕には取れんのです！！！！

一方で石ころ物件ではなく、ベタ物件は、長期・ローレバ同様、王道である。
ちなみにベタ物件＝賃貸鉄板物件≒賃料のダウンサイズが限定的（↑はドリーミング）

しかしながら、僕の発想は、
不動産＝長期保有≒流動性に乏しいという発想に対し、
不動産→動産≒短期・長期可能ってアンチテーゼを提唱したいだけなのかもしれないし、
王道であったり巷で言われている不動産投資って、○○なんだという意見に対し、アイロニカルなのかもしれない。

ファーストより、Ｚが面白いって思う僕が、やはり変なのか？？

今日は社内で、カキコしてます。
僕的には新庄効果！書く気マンマン！！！

桑田マリナーズ入りおめでとうって早く言いたい！！（先走りすぎか？）

・イールドギャップを狙った投資はあきらめよう！
・目先のキャッシュフロー重視の投資もやめよう！！
・デフレモデルの投資からの脱却をしよう！！！
・インベスターになろう！！！！

何故か滑らか、まなまな君は、Bフレッツを応援します。
ソフトバンクとドコモを応援します！！

ガンダムがBフレッツを選んだのか、NTTがガンダムを選んだのか
今更論ずる意味はないが、
僕は、このフレーズが大好きです。

レバレッジを利かして、投資できるのが不動産の利点ではあるが、
インフレ局面では、スプレッドを抜く事と、
キャッシュフロー重視で投資判断をして不動産を買い込むのはあまりに危険である。

固定金利を適用して云々ってのは、戦術的には論ずるべきだが、
そもそも、長期でフィックスするとスプレッド潰すから、
短期で刻んだほうが僕はまだましだと思ってしまう。。。

ってか、話し戻そう。。。安かろう悪かろう駄目だろう借りれよう買えるだろう！
こりゃ名言だ！（今度から使おう）

インフレ状況下で、今更
グロス13％なんて何故に存在するのか？
グロテンなんて馬鹿ですか？
プロならそこをベンチマークにしてやってる人もいるし、
基本その条件でなければ買わないって選択肢もあるが、
そもそも投資をしようと考えるなら、現在の状況下で、
出来る投資、勝てる戦略、実行できる戦術で勝負すべきであろう！

満室想定グロ10　瞬間風速グロ10　のを見て
これならAPローンで返済計画立ちますから貸せますってBK（ローン担当）いますが
信者って下さい。
稟議が通るもの＝借りれよう買えるだろう＝ベストな投資か？
ではないのか？
信者は死んじゃって下さいってか抹殺して下さい。
ってかこの種のやからが増えればまた不良債権をつくるので不良債権ビジネスはラッキーだが
国民の負担を増やすなよ！！
最近の傾向は、良くない。

投資の選択肢が増えるのはいいが、自分でも出来るからやるってのは無茶苦茶ですよ。
色々勉強したけど、資金調達が困難で、結局借りれる物って何かってとこから物を選んでって
いい発想だが、それで決めるなよ。。。おいおい

土地が、あれば資産は保全されるって誰が決めたんだろう。。。
この場所なら、収益をあげられるって発想と、
土地の資産が保全されるって発想はちゃいますよ！

分譲地に、AP建てて、利回りで売るって不動産会社は、
今それしかできないからやるんだろうけど、
利回りで買わされた人はけっこう辛いよ。

それがいいなら一戸建て買って、解体して、AP建築したほうがよっぽどいいんじゃないか？
僕はかったるいからしないけど。。ではなくて、そもそもそんな土地は価値がないから場所次第だけど・・・。

航空地図で、高級住宅地や商業地を見てください。
周辺の賃料相場や築年別の賃料相場で検証して下さい。
アパートの賃借人の属性見てください。

地図って面白いです。そこに路線価や実勢価格入れて、賃料相場書き込んで見てください。
どこが何故に賃料とれるか分析するのって面白いですよ。

さて、長文だな。。。

①インフレに耐えうる不動産は、
収益の上昇が見込める不動産であり、せめて維持できる不動産である。

ここで検証すべきは、本当にインフレか？インフレ時の賃料相場と金利、不動産価格の相関関係は？

②インフレ時の理想的なキャリー方法は、
基本ローレバ、ハイレバの場合繰上げ返済する資金の目途をつけた上
短期の出口が見える案件ないし長期保有前提の物。

基本長期保有するつもりで計画を立て、短期の出口を都度見据えながらIRRをはじき採算を検討する事。

③①・②を個別物件毎に検証し実行することこそ、インフレモデル

④脱大家！こそインベスター！　インベスターだからこそどんな状況下でも勝つ投資を目指せる。

本当に長いから、ここらで捨てセリフ！

年収300万時代とか言われているが、そんな状況下でも生活するために、自己責任で投資をってのは
言い分はわかります。

が、そもそも年収300万を得ている本業での収入を増やす事が第一で、
安心して本業に打ち込み、副業で節税ないし資産形成するって発想をもって欲しいです。

ソフトバンクは、ドコモにどのように勝負するのか！
NTTは、どんな展開を考えるか（ドコモ含め）！！

ここから、サラリーマンが資産家に勝つ方法を見出そう！！！！

当面円安基調なんで、為替のほうが手堅いと思っているまなまな君は、
今年の6月に、生命保険に入れなかった事も幸いし、
112円でドル仕込みをしました。（ラッキー）
追加で114～5円のレンジでドル転してます。。。

長期金利は奇妙な動きをみせているけど、
基本上昇は、疑う余地はないので債権ベアファンドなんか面白いってか織り込み済か・・・

さて、前回の続き・・・
僕は常々疑問に思うんですが、木造アパートやRCアパートを建替えた方、
並びに築30年くらいになって再販したことがある方っているんでしょうか？

立退き交渉したことありますか？
解体工事したことありますか？

新築工事したことありますか？

一棟アパートが流動性が高いのは、資金調達がしやすいからである。
が、一方で、資金調達する際の計画に、
修繕並びに建替え、出口を見据えて計画を立てる人は少ない。

というのも、金融機関で資金調達する場合、この種の資金調達では、
アパートローンを使ってどうこうって話しでしょうから、
それ担当する人って程度その程度じゃないですか・・・

今時の、流動化ビジネスを本気でしてる人ないしストラクチャー組んでる人なら
出口ないし建替えまで見据えて、IRRをはじきだす。

NOIより、NCFをキャペックス見ながら判断する。

まして信託銀行にわざわざ手数料払って信託入れさせる。。。。

一棟アパートを否定する所以は、
NCF，IRRをはじけない、はじくときついからってのが僕が一棟アパートに魅力を感じない
第一の理由であり、
第二の理由は、資金調達に依存した購入を促進するとこが現状下つらいからである。

住宅ローンやアパートローンは、政策によって成立している貸出手法であり
不良債権化しているものは多く存在するが、顕在化していない（アパートローン系はしているものも
あるが・・・）ものが多くあるだけの話しであろう。
金利上昇に耐えうる不動産、キャリーの手法ってどんな感じか検証していこう！！

その前に第一の理由について、もっと・・・

次回に続く・・・

年初来高値をそろそろ睨んだ、まなまな君は、
逃げ時を探しながら、追加投資を考える・・・

ライブドアショック以来、体調不良に悩まされ、ブログの更新をすっかり忘れていたが、
再開しやす。　すいません・・・・

書きたい事は、沢山あるので、当面は苦労しません。

今日は、土地に関して。。。
僕は、一戸建てに住みたくない派っていうか、マンション派なので、
そもそも土地に執着しないんです。

依然、土地付きってのに、関心がある人が多い現状にとまどう僕。。。

大家になりたいのか投資家になりたいのか？
このテーマは後日考えるとして！

何故に、土地付きにあこがれるのであろうか？

土地が有限であるように、マンション（敷地権）だって有限だし、（（数的に）
希少価値は、むしろ敷地権にこそあるのではなかろうか？？

現実問題買えるから！手間がどうこうって理由から土地付きを選択する人が多いのだろうか？
本当にそうだろうか？？

次回に続く・・・