Rioは正直可愛いです。
でも、勝てません・・・でも打ちます・・・・・・

不動産投資は、面白いです。
でもすげー儲かりません・・・でもやります・・・・・・

求めているものが何なのか？
Rioパラには、安らぎを、
不動産投資には？？？

あらゆる行為には、意思があるが故に、その動機を知ることであったり、
それが何か認識することで、
その行為自体の意義を、再認識し、その行為の正当性を確認できる？？
ってものではないでしょうか・・・

そういえば、小梅太夫は今いずこ？

まあ、初めて何かをしようとする際に、不安はつきものなんで、その際
やるやらないで迷ったならば、こんな風に確認してみたらどうでしょうか？

さて、
不動産投資の目的っていろいろあるんですが、
目的人気ランキング！

みんな何に魅力を感じているんだろうアンケート！
30代　年収○○台　男性　未上場　○○業　　1　○○　2　○○　3　○○
なんて、

やってみようぜ、稲葉さん！！

↑　正直興味有・・・　みなさんもそう思いません・・・
他人が考えてることも気になるし・・・・・・

因みに、僕の私見というか、身勝手ランキング（そう思ってるだけ）
①確定申告できること　めんどくさいけど・・・
②株よりはラク・・・　　　毎日見れる人・株を放置できる人は別だけど・・・
　　　　　　　　　　　　　　　株は4号機　不動産は5号機です・・・なんじゃそれ！！
③レバかけれて団信付き　　（僕は保険に入れないので意味ないけど・・・）
　　↑　（※サラリーマンなら）

2007/4/21現在ではそう思っている・・・（←言い訳）

果たして予想は当たるのか？
世代別にどう違うのか？
女性と男性で意見が割れるのか？
プロの間で、意見が割れるのか？

こうご期待！　　　（←　ってか集計してる人すでにいたらごめんなさい・・・）
ってか、いそう。。。いるだろ普通・・・
銘柄ランキングとか、
株に期待することランキングとか株なら確実にやってるねこの分析・・・

あくまで実現可能なプランを立案することは、投資家にとっても、立案者側にとっても
双方ともに価値あるものである。

互いにそれを望んでいるのであるから・・・

一方で、投資家が望むプランが、立案者が望まぬプランであった場合
立案者が望むプランが、投資家が望まぬプランであった場合どうなるであろう・・・

投資家からすれば、その案を採用せず、自分にあったプランを立案してくれる人を探せば事足るのかもしれない。

立案者からすれば、良かれと思って提案する案が、採用されなければ、自分の思惑は別として
無責任にも投資家よりの案を立案するも良し、自説を曲げぬも良しと言ったところであろうか？？

常々こんな場面に直面する・・・

様々だが、数年前買っておけば良かった、僕の言った通りだったと言われるのは悪い気はしないが
その一方で、その時強く主張してあげなかった事は申し訳なく思う反面、
相場やトレンドを後でとやかく言う人は、マーケットの商品はやっちゃ駄目だと思いもする。。。

ところで最近、一気に不動産を積みあげるというか、一棟バンバン買うって手法を実現している人が多い
事実実現する策はあるだろう（策はあるけど、物がおっつくかは別という意味でだろう・・・）

正直僕が物の側面で手伝ってあげることは困難である。。。（よほどのレア物件ないし新築デベするしか無理）

その際思うのは、かつて僕が融資した小体先が、たまに行くと消えているという事である・・・
過度に調達に依存した投資プランは、変動リスクにもろいので、
リスキーである。。。

リスキー承知で、実現可能なプランをひた走るのも、自己の目標のためには已む無しと言うのも事実！！
個人事業主なんてみんなこんな感じでしょう！

その一方で、僕もバンカーのサガなのか、安全性というトリガー頭を巡る・・・

リスクを好む僕なんですが、最近ほんとセーフティーな投資を立案しすぎている気がする。。。
少し反省。。。

無責任にもリスキーな投資プランを立案し、成功させる事って、実は面白いし、楽しいはずではあるが・・・

なんで、バブリー・リスキー・キャッチーなプランを彼にささげよう！！

でもって俄然やる気なのは、

これからは、やはり女性or若い投資家ですよ！！
女性の進出は、男性にとって良いことのはず・・・僕は、ニュータイプなんで・・・（ハーフじゃないよ）
オールドタイプというかステレオタイプは駄目ですな。

DQNタイプの不動産よ、さようなら。。。バイバイ♪
やってみるさ！（クワトロ風に）

私は阿漕なことをやっている。近くにいるのならこの私を感じてみろ！なんてね！！

株価と為替と長短金利・・・

っていうか、修造君にならってましなことを書こうと思ったはいいが・・・
ここ数日の、株安・円高が僕の思考を狂わせる・・・（今日は反発したが・・・）

といっても、個人的には、円安・株↑が当面の流れであると確信している。

が、えびす様にある某会社の代表者に、思わず、↑で間違いないよね？？って昨日確認してしまった僕
・・・
『6％の下落でしょ。一時的なものですよ！』
『仕込み時ですか？』　即座に確認する僕
にやり。。。

短期金利が上がって困るのだ～れ？

個人的には、短期金利の上昇と、長短のスプレッドがつぶれている現状は、
いい兆候であると判断する。

消費が伸びていないという実感がある僕は、（正直投機はできるが消費は出来ない・・・）
消費や可処分所得が伸びていない僕の現状に怒りを覚えつつも、
（つうか、納税して子供を育てる僕になんで育児手当払わないか？？甚だ疑問！！訴えてやる！）
インフレ到来！バブルへGo！を心待ちにしている？そうなると言い続けている。（事実そうなりつつある）

長短の金利の差がなくなってきた事・短期が上がった事をもって本格的に上昇するって見るのが正しいのではないだろうか？

金利の上昇分は、反応速度が遅くなるとはいえ、賃料しいては、バリューの上昇で打ち消されるので
インフレ時の不動産の見極めかたは、金利↑＝賃料↑＝バリュー↑という相関関係が成立つか否かという事であろう。
注意すべき物件は、僕はレジだと考える。
理由は、可処分所得が上がっていないのに、インフレに直面している僕をターゲットにする物件は、正直辛いでしょう。。。
レジなら高級賃貸マンション（億ション）か、石ころに限る・・・
個人的には、売り抜け狙いのオフィスが良いと思う。

とはいっても、調達コストを抑えるにこした事はないが、だからといって今買い急ぐのはどうかと思う！
個人的に、お金持ちはいいなって思うのが、SBIの長期の固定・・・
イニシャルで積める人にとってはいい調達手法である。。。

それはさておき、
区分と一棟の議論！僕も加えろ！！！！！

僕は、一棟！（金あれば・・・×ジャンク）だって儲かりまっせこれ！！！
食べさしてもらっております。ありがとござんす。。。

ジャンク一棟は×、動かない・値が下がる・使えねー

億ション（低層系）◎　タワー（実需なら○）
石ころ◎
中途半端×

これが実態ではないだろうか？

アル意味いい物は、インフレ・デフレ関係ないような気がする・・・

※　石ころは基本インフレ×だが、
石ころはインフレの影響を受けないから石ころ価格で買えば良いのだ！
と最近気付いた・・・

変でいい、変でなきゃダメだ……
狂ってなきゃ、逸脱してなきゃ
悪魔は殺せない………………！
常軌を逸してこそ開かれる
勝ちへの道が…………！

勝負は熱くなった方が負けだぜ！！！！

大人気なく熱くなってしまった今日この頃・・・
頭の中をカイジが巡る　～　～　～

最近、正義とは何か？という点で、反省すべき事があった。

王道、覇道、邪道、どどのつまり一緒であると考えるが、
覇道・邪道を歩むと、正義がなくなるのか？

覇道・邪道を歩みつつも、正義を貫けないのか？？

正義を貫きつつ、覇道・邪道を歩んでこそ王道に辿り着くのであろう！！！

仲介業者、しいては誰から買うかと言うことの恐ろしさを、今後皆さんは再認識するであろう。。。
その前に、自身の反省も踏まえ、カイジの名言を心に刻む！！

常軌を逸してこそ開かれる
勝ちへの道が…………！

金持ちが失敗しないのは、王道を歩むから！
では金持ちの真似をすれば勝てるのか？

博打で負けに負けて
最後に起死回生を狙って
厚く張ったコマが
当たった例があるか…………？

冷静に・・・

ストーリー系が、他方ではやってるのであやかる事にしました。

といっても、僕トラッシュバックとか、リンクとか張り方知らないんです。。。

ってか、教えてくださいよ。。。（誰か・・・）

眠れない日は、僕はけっこうネットしてます。
深夜ゆっくり書き書きするのって楽しいんです。

今日は、エバ見ながら。。。
ってか、ガンダムW見たいっす。そういえば修造君！物で欲しいものありました。
ガンダムWのDVDは高いから、ビデオでいいですよ。
僕のmixiの写真の一枚は、ガンダムWの主人公なんですよ。。。

ってか、夢の続き・・・Vo.1

デフレモデルからの脱却！インフレモデルへのシフトチェンジ！
ってテーマは、正直2年くらい前から、個人的に主張しているんだけど、
皆信じない・・・

先日、記載したが、
インフレ時には、プロダクトアウトこそ、顧客満足につながる。

ってか、マーケットインがプロダクトアウトより優れているとか、
顧客満足度を高めるとか、
ってのは、学生が、教科書を読んで、とりあえず皆口を揃えていうセリフである。

少なくとも、僕はそう思う！セリフだよ。。。

ソニーはプロダクトアウトしてきたから、ソニーでありえたが、
いつしかマーケットインするようになり、結果、
イノベーションできない企業になりえた。
が故に、プロダクトアウトこそインフレモデルである。

ってくどく書けば、賛同してくれる人いるかな？
ソニー関連の皆様方、すいません。（あくまで私見です）

デフレモデルって、まさにマーケットインが出来た時代である。
インフレ時は、現在の顧客のニーズ（一方的な）を優先すると、
現物とは乖離する一方で、
供給サイド側の物と、ニーズがクロス（成約）する事がない。。。

プロダクトアウトとは、イノベーションを目指すものであり、
おいおいイノベーションを技術革新なんて言わないでおくれよ！
価値ある創造っていうか、僕的には、イノベーションって、
新たな顧客ニーズの創造！って意味での付加価値であり、
故に、
供給サイドは、プロダクトアウトをし続けて、顧客に新たなニーズを提供する・提供できるものを創造するべき存在ではないのだろうか？？
プロダクトアウトって、今あるものを単に押し付けるのではなく、
今は気づかれない物、今はない発想！今はないニーズを、新たな物、忘れられている物、気づいていない物等を、どうにかして、潜在化させ、
顧客のニーズに変える事である。
結局、顧客に真価を問うんであるが、顧客に迎合するわけではない。

マーケットインは聞こえは良いが、僕はプロダクトアウトする存在でありえたい。

で何がいいたいかと言うと、
不動産投資においてプロダクトアウトって何かな？って事を伝えたいわけで、

ライフカード　つ　づ　く　！

サラリーマン大家って言葉は、なんとなく定着しているような気がするが、
サラリーマン投資家って言葉は、定着してない気がするのは気のせいだろうか？？？

投資家って響きが、動産に関するものを連想させるが故に、
大家ってのを使っているのか？

言葉の定義は別にどうでもいいが・・・・

あくまで私見ではあるが、僕は、大家と投資家は明確に違うと思う。
大家になりたいのか、投資家になりたいのかってのは、けっこう重要な点でありその人の在り様を
かえるのではないだろうか。。。

なぜなら、立場の違いによって、考察すべき点や行動等かなり異なるからだ。。。。

そもそも、大家道場なのか、投資道場なのから、きっちと定義しなおせよっていいたくもなる。。。。
（私見です・・・）

僕は、投資を提案はするが大家を勧める事はないから、よりこだわるのかもしれないが、
実際投資と大家って違いがありすぎる。。。。

実際サラリーマン大家って無理じゃないのか？？
それしてサラリーマン投資家よりも、収益をあげれるのか？
はなはだ疑問ではある。。。

端的に言えば、労力に見合ったリターンがないのがサラリーマン大家である。

というのも、「大家」という概念が、投資の可能性を限定的にさせてしまう！（私見です・・・）
「投資家」っていう立場が、客観性を追及させる（本当に私見ですが・・・）

投資判断基準って、実際には、主観の塊なのだが（否定したいが無理だろう・・・）
極めて客観的に判断したいと思う私は、主観すら、数値化し、数値化することで、
客観性を見出したいって思っているだけ・・・（がっくり）

投資家であるが故に、投下資金やリスクに見合ったリターンを求められる。
投資家であるが故に、長期保有にこだわる必要もなくなる。
投資家であるが故に、買わない選択肢をもてる。
色々あると思うが、投資家のほうが、大家以上に選択肢が多いような気がする。。。（私見です）

大家の方が、投資家よりいい点ってあるのだろうか？？？
誰か教えて下さい。。。

時間のない僕は、投資家の方がいいように思えるのです。。。

本日は、ってか昨日、夕刻（18時～）、社内のセールスプロモーションの会議があったんだけど、さっき終わった。（１時だよもう・・・）
というのも、午前中の書き書きの影響もあってか、熱血してしまった。。。。
やばすぎる。。。
そんなわけで冷静に考察してみようってな感じ。。。

不動産投資の究極的な王道とは、
「長期保有・ローレバ」であることは間違いない。
ロングタームで見れば、取得時期によらず、負けない投資が可能である。

但し、この手法は、ハイパー富裕層個人や期間収益に固執しない事業法人等が取れる手法であろう。

プチリッチや僕を含め一般サラリーマンが、負けない投資を目指すなら、選択するのも悪くないと思うも、
一方で、資産を増やしていきたい、最大利益を追求したい、勝ち逃げしたい、インベスターになりたいな、期間収益にこだわる等々ある人にとっては、
選択したくても、選べない手法であると思ってしまう。

が、故に、「君は富裕層になれない」と言われれば、そうでもあるなと自ら反省すると同時に、王道はそれができる者が、歩めばよく、
「覇道を進むことこそ、僕が王道を歩む日が近いのだ」と反論する僕がいる。

僕は、デフレの状況下では、マーケットイン、長期、ハイレバ、イールドギャップ重視、石ころ物件ＯＫ！
インフレの状況下では、プロダクトアウト、短期，ハイレバ、キャピタル重視、石ころ物件×！
と考える。（信じているだけか・・・・）
基本、ハイレバなんだよね・・・（だって金ないもん・・・・・・・）
金貸しの性なのか・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・資金効率を重視していると思いたい。。。
インフレ時、キャピタル重視ならば長期保有ではって考えるのが普通だが、
長期→ローレバならばインフレ時もいい戦術である。
が、前述したとおりこの手法は、金がない僕には取れんのです！！！！

一方で石ころ物件ではなく、ベタ物件は、長期・ローレバ同様、王道である。
ちなみにベタ物件＝賃貸鉄板物件≒賃料のダウンサイズが限定的（↑はドリーミング）

しかしながら、僕の発想は、
不動産＝長期保有≒流動性に乏しいという発想に対し、
不動産→動産≒短期・長期可能ってアンチテーゼを提唱したいだけなのかもしれないし、
王道であったり巷で言われている不動産投資って、○○なんだという意見に対し、アイロニカルなのかもしれない。

ファーストより、Ｚが面白いって思う僕が、やはり変なのか？？

今日は社内で、カキコしてます。
僕的には新庄効果！書く気マンマン！！！

桑田マリナーズ入りおめでとうって早く言いたい！！（先走りすぎか？）

・イールドギャップを狙った投資はあきらめよう！
・目先のキャッシュフロー重視の投資もやめよう！！
・デフレモデルの投資からの脱却をしよう！！！
・インベスターになろう！！！！

何故か滑らか、まなまな君は、Bフレッツを応援します。
ソフトバンクとドコモを応援します！！

ガンダムがBフレッツを選んだのか、NTTがガンダムを選んだのか
今更論ずる意味はないが、
僕は、このフレーズが大好きです。

レバレッジを利かして、投資できるのが不動産の利点ではあるが、
インフレ局面では、スプレッドを抜く事と、
キャッシュフロー重視で投資判断をして不動産を買い込むのはあまりに危険である。

固定金利を適用して云々ってのは、戦術的には論ずるべきだが、
そもそも、長期でフィックスするとスプレッド潰すから、
短期で刻んだほうが僕はまだましだと思ってしまう。。。

ってか、話し戻そう。。。安かろう悪かろう駄目だろう借りれよう買えるだろう！
こりゃ名言だ！（今度から使おう）

インフレ状況下で、今更
グロス13％なんて何故に存在するのか？
グロテンなんて馬鹿ですか？
プロならそこをベンチマークにしてやってる人もいるし、
基本その条件でなければ買わないって選択肢もあるが、
そもそも投資をしようと考えるなら、現在の状況下で、
出来る投資、勝てる戦略、実行できる戦術で勝負すべきであろう！

満室想定グロ10　瞬間風速グロ10　のを見て
これならAPローンで返済計画立ちますから貸せますってBK（ローン担当）いますが
信者って下さい。
稟議が通るもの＝借りれよう買えるだろう＝ベストな投資か？
ではないのか？
信者は死んじゃって下さいってか抹殺して下さい。
ってかこの種のやからが増えればまた不良債権をつくるので不良債権ビジネスはラッキーだが
国民の負担を増やすなよ！！
最近の傾向は、良くない。

投資の選択肢が増えるのはいいが、自分でも出来るからやるってのは無茶苦茶ですよ。
色々勉強したけど、資金調達が困難で、結局借りれる物って何かってとこから物を選んでって
いい発想だが、それで決めるなよ。。。おいおい

土地が、あれば資産は保全されるって誰が決めたんだろう。。。
この場所なら、収益をあげられるって発想と、
土地の資産が保全されるって発想はちゃいますよ！

分譲地に、AP建てて、利回りで売るって不動産会社は、
今それしかできないからやるんだろうけど、
利回りで買わされた人はけっこう辛いよ。

それがいいなら一戸建て買って、解体して、AP建築したほうがよっぽどいいんじゃないか？
僕はかったるいからしないけど。。ではなくて、そもそもそんな土地は価値がないから場所次第だけど・・・。

航空地図で、高級住宅地や商業地を見てください。
周辺の賃料相場や築年別の賃料相場で検証して下さい。
アパートの賃借人の属性見てください。

地図って面白いです。そこに路線価や実勢価格入れて、賃料相場書き込んで見てください。
どこが何故に賃料とれるか分析するのって面白いですよ。

さて、長文だな。。。

①インフレに耐えうる不動産は、
収益の上昇が見込める不動産であり、せめて維持できる不動産である。

ここで検証すべきは、本当にインフレか？インフレ時の賃料相場と金利、不動産価格の相関関係は？

②インフレ時の理想的なキャリー方法は、
基本ローレバ、ハイレバの場合繰上げ返済する資金の目途をつけた上
短期の出口が見える案件ないし長期保有前提の物。

基本長期保有するつもりで計画を立て、短期の出口を都度見据えながらIRRをはじき採算を検討する事。

③①・②を個別物件毎に検証し実行することこそ、インフレモデル

④脱大家！こそインベスター！　インベスターだからこそどんな状況下でも勝つ投資を目指せる。

本当に長いから、ここらで捨てセリフ！

年収300万時代とか言われているが、そんな状況下でも生活するために、自己責任で投資をってのは
言い分はわかります。

が、そもそも年収300万を得ている本業での収入を増やす事が第一で、
安心して本業に打ち込み、副業で節税ないし資産形成するって発想をもって欲しいです。

ソフトバンクは、ドコモにどのように勝負するのか！
NTTは、どんな展開を考えるか（ドコモ含め）！！

ここから、サラリーマンが資産家に勝つ方法を見出そう！！！！

当面円安基調なんで、為替のほうが手堅いと思っているまなまな君は、
今年の6月に、生命保険に入れなかった事も幸いし、
112円でドル仕込みをしました。（ラッキー）
追加で114～5円のレンジでドル転してます。。。

長期金利は奇妙な動きをみせているけど、
基本上昇は、疑う余地はないので債権ベアファンドなんか面白いってか織り込み済か・・・

さて、前回の続き・・・
僕は常々疑問に思うんですが、木造アパートやRCアパートを建替えた方、
並びに築30年くらいになって再販したことがある方っているんでしょうか？

立退き交渉したことありますか？
解体工事したことありますか？

新築工事したことありますか？

一棟アパートが流動性が高いのは、資金調達がしやすいからである。
が、一方で、資金調達する際の計画に、
修繕並びに建替え、出口を見据えて計画を立てる人は少ない。

というのも、金融機関で資金調達する場合、この種の資金調達では、
アパートローンを使ってどうこうって話しでしょうから、
それ担当する人って程度その程度じゃないですか・・・

今時の、流動化ビジネスを本気でしてる人ないしストラクチャー組んでる人なら
出口ないし建替えまで見据えて、IRRをはじきだす。

NOIより、NCFをキャペックス見ながら判断する。

まして信託銀行にわざわざ手数料払って信託入れさせる。。。。

一棟アパートを否定する所以は、
NCF，IRRをはじけない、はじくときついからってのが僕が一棟アパートに魅力を感じない
第一の理由であり、
第二の理由は、資金調達に依存した購入を促進するとこが現状下つらいからである。

住宅ローンやアパートローンは、政策によって成立している貸出手法であり
不良債権化しているものは多く存在するが、顕在化していない（アパートローン系はしているものも
あるが・・・）ものが多くあるだけの話しであろう。
金利上昇に耐えうる不動産、キャリーの手法ってどんな感じか検証していこう！！

その前に第一の理由について、もっと・・・

次回に続く・・・

年初来高値をそろそろ睨んだ、まなまな君は、
逃げ時を探しながら、追加投資を考える・・・

ライブドアショック以来、体調不良に悩まされ、ブログの更新をすっかり忘れていたが、
再開しやす。　すいません・・・・

書きたい事は、沢山あるので、当面は苦労しません。

今日は、土地に関して。。。
僕は、一戸建てに住みたくない派っていうか、マンション派なので、
そもそも土地に執着しないんです。

依然、土地付きってのに、関心がある人が多い現状にとまどう僕。。。

大家になりたいのか投資家になりたいのか？
このテーマは後日考えるとして！

何故に、土地付きにあこがれるのであろうか？

土地が有限であるように、マンション（敷地権）だって有限だし、（（数的に）
希少価値は、むしろ敷地権にこそあるのではなかろうか？？

現実問題買えるから！手間がどうこうって理由から土地付きを選択する人が多いのだろうか？
本当にそうだろうか？？

次回に続く・・・