１、賃貸住宅の市場構造の理解

　まず、私たち投資家が挑む賃貸マーケット、その構造を理解しなければなりません。このパートでは供給要因と需要要因と大きく二つに分けて解説しています。

　まず、供給です。
　過去、そして現在、賃貸マーケットにはどれほどの住宅が供給されているかご存知でしょうか？
　同社が収集している様々なデータを駆使して、どれほど新規着工し、取り壊しが行われているのか？そして、今、市場には賃貸住宅がどれほどあるのか？貸家供給は何年周期で山・谷を繰り返しているのか？それらを解説します。

　次に需要です。
　需要はまさに私たちがターゲットとする賃借人の動きです。まずはマクロで全体の人口の動きを把握しなければなりません。全体を俯瞰することで、どの地域に物件を所有するとリスクが高いか、という第一のスクリーニングが可能です。
　そして、それらの需要・供給を踏まえて、今後の賃貸住宅の市場構造と今後の方向性を理解することが出来ます。

２、賃貸住宅市場の推移と2010年の展望・注目ポイント

　次にメインテーマである2010年の賃貸住宅市場のポイントを解説しています。

　このパートでは、主に首都圏の「今」を様々な角度から解説します。様々な経済指標を通じたマクロ的なデータはもちろん、賃貸事業に関わるデータも公開され、解説されてます。
　例えば、この数年間、礼金が取れているエリアはどこか、何ヵ月分取れているのか。
　敷金・礼金がゼロゼロ物件というエリアもありますが、礼金が取れる競争力のあるエリアはどこなのかを知ることで、安定的な賃貸経営に繋がるエリア選別眼も養えるでしょう。

　また、賃料の価格帯別に見る変化も興味深いです。どんな経済状態になった時、どの価格帯が強く、逆にどの価格帯が弱いのか？更に現在のマーケットの稼働率はどの程度なのか？それらを物件タイプ別にこの数年間の推移が理解できます。
　その他のデータも駆使しながら、2010年の市場に与える影響を個別に整理して理解することが出来るでしょう。

３、2010年度版　プロ仕様の物件選択の極意

　ではこうしたデータに基づいてプロはどのように賃貸市場を分析し、見通すのでしょうか？このパートでは、様々なデータに基づいて、エリア別の将来性や優位性の分析などを行っています。
　収益性・安定性・将来性・優位性・流動性という様々な評価軸から考えるプロ仕様の物件選別の極意を学ぶことが出来ます。

４、データで分析した論理的賃貸事業戦略とは

　以上のデータと分析、今後の展望などを踏まえて、最後に講師の沖先生がデータに基づいたロジカルな賃貸経営の実践についてアドバイスを行います。

　これらのデータの中にはインターネットで無料で手に入るものもあります。こうした無料データをどのように投資判断、賃貸事業の経営判断に取り入れれば良いか？そうした視点でご覧頂ければより大きな学びに繋がるはずです。

　このパートは２つのテーマによって構成されています。

　１つは銀行の視点で現在の不動産投資家に対する融資をどう見ているか？
　そしてもう１つが、実際に各金融機関が今現在、どのような審査基準、スタンス、姿勢で不動産融資を行っているのかを事例を通じて学ぶことです。

銀行の視点で現在の不動産投資家に対する融資をどう見ているか？

　まず銀行側の視点です。
　このテーマは2009年まで某都市銀行でローン担当者として第一線で活躍され、その後、独立された中村先生に解説して頂きました。

　そもそも、金融機関は不動産ローン、特に投資物件に対するローンを金融ビジネス全体の中でどのように位置付けているのでしょうか？そして、金融ビックバンに始まった金融機関を取り巻く環境変化も不動産融資に大きな影響を与えています。
　相手を知ることでどのような時期にどのようなスタンスで融資交渉を挑めば良いか、そのヒントになるのではないでしょうか。
　一方で銀行の不動産融資に対する現状についても解説して頂きました。

　それらを踏まえた上で、今後、2010年以降、金融機関とどう付き合えば良いかを解説して頂きました。融資をスムーズに受けるために投資家がしなければならない事はなにか？それを銀行側の視点で解説しています。
　言い換えれば、銀行は「どんな投資家に融資をしたいのか？」です。これが実践できるか否か、融資が通る人と通らない人の差はそこにあると言っても言い過ぎではないのではないでしょうか。

各金融機関が今現在、どんな審査基準、スタンス、姿勢で不動産融資を行っているのか？

　次に後半、現場の視点です。

　 後半は武蔵コーポレーション株式会社の大谷先生が実際に融資のサポートを行った事例を中心に構成されています。ここでは、まず現場での不動産融資事情をお話頂いています。
　資金調達の必要性や考え方、現在の資金調達の課題、金融機関のスタンス・事情など現場視点での資金調達のアウトラインを解説します。

　その中で不動産融資に関する２つの形態についてお話します。
　その２つとは「パッケージ型」と「オーダーメイド型」を指しています。
　「パッケージ型」は通常、私たちがアパートローンと呼んでいる各金融機関がそれぞれの審査基準で融資審査を行うローンです。

　一方、「オーダーメイド型」は金融機関が通常の生業として行う企業融資に近いものです。例えば、通販会社の社長が本業の通販とは別で不動産に対して融資をするなどの際に活用されることをイメージすれば良いかもしれません。もしくは、大規模に賃貸経営を行っており、賃貸事業全体、もしくはその法人への融資といった、いわばケースバイケースの融資のことです。

　その中でも今回は「パッケージ型」の融資に関する事例を豊富にご紹介頂きました。

　　　　・今現在、不動産に対して融資をしている金融機関は？
　　　　・融資を受けるための基本条件は？
　　　　・基準となる金利は？
　　　　・融資期間は最大で何年なのか？
　　　　・対象エリアは？
　　　　・保証人が必要な金融機関、不必要な金融機関は？
　　　　・その他、融資に対して積極的な所はどこか？

　こうした内容を実際の金融機関の実名を挙げて解説しています。

　そもそも、金融機関の融資スタンス、審査基準などは日々、刻々と変化します。
　本やブログ、その他DVDにおいて「●●銀行ではこんな融資が通った！」という話があります。しかし、それは数年前の話であり、今はそんな融資はしていない、というのはよくある話です。

　 このパートでは大谷先生から2009年12月現在のホットな情報を実際にあった事例を基にお話頂いています。
　ある会社員が９割の融資を３０年引っ張る事例、木造築で３０年の融資を受けた事例、RCの築４０年で２５年もの融資を受けた事例などを解説して頂きました。

　そして最後に数多くの融資を引っ張った事例を基に、大谷先生から「融資申込みの鉄則」や「不動産会社の見分け方」についてアドバイスをお話頂いてます。
　2010年の早い段階で融資を受けて不動産投資を行いたい方は必ず押さえておいて頂きたいポイントです。

　不動産投資にはなくてはならない融資の最新事例です。ぜひお役立てください。

［ダウンロード版］ 2010年度版 不動産投資の戦略マップ 現状の環境からみる金融機関の思惑と融資方針とは？「2010年版融資が通る人、通らない人」
収録時間 ： 81分　　資料 ： 40ページ　　価格 ： 7,350円 　　　　※ダウンロード版をご購入前に必ずご確認ください	［バスケットの中身を確認する］

　数多く開催される不動産投資のセミナー。
　そのテーマの多くは"ポジティブ"な内容が大多数を占めます。

　それもそのはずです。
　不動産投資をしたい、している、という方が集まる中ですから、

　　「いかに買うか？」　　「いかに利回りを上げるか？」
　　「いかに安く買うか？」　　「いかに融資を調達するか？」

　こうしたテーマが好まれます。

　しかし、不動産投資、賃貸経営には「必ずリスク」があります。そのリスクを見ずして不動産投資をして良いのでしょうか？一人の成功者のウラには、隠れた失敗者がいるものです。

　個人不動産投資家であってもそれは同様です。
　満室経営で順調な方がいる一方、
　空室に悩み返済が出来ず泣く泣く物件を安価で手放す方がいます。
　近隣の値下げ合戦に巻き込まれ、フリーレントや多額の広告費に悩まされる方がいます。
　思うような賃貸経営が出来ず持ち出しをしながら返済をする方がいます。

　そんな中、あえて、

　　　　　「冷や水をかけるような話をして欲しい」

とお願いしてご講演頂いたのがこのパートです。

　講師の川又先生はテレビCMでご存じの方も多いのではないでしょうか？日本にウィークリーマンションという市場を作り出した男と言っても過言ではありません。
　一時期はその勢いは留まる事を知らず、資産1000億円を超え、日本における大富豪として名を馳せた時代がありました。
　しかし、バブル崩壊の後、逆に1000億円の負債を負い、どん底まで落ちました。

　　　　そんな経験から得た教訓。
　　　　それは一体、何なのでしょうか？

　このパートでは、特に資料も用意せず、川又先生のこれまでの人生、そして、今、個人投資家に伝えたいことをテーマに自由にお話頂きました。
　具体的な内容が好まれるセミナーにおいて、話の内容は曖昧で概念的なテーマが多いかもしれません。しかし、そうした考え、教訓、メッセージを受け止め、私たちが学ぶことも多いのではないでしょうか？

［ダウンロード版］ 2010年度版 不動産投資の戦略マップ 1000億円を失い、地獄を見た男の「今、僕が個人投資家に伝えたいこと」
収録時間 ： 72分　　資料 ： なし　　価格 ： 7,350円 　　　　※ダウンロード版をご購入前に必ずご確認ください	［バスケットの中身を確認する］

　不動産業界歴が２０年を超えるベテラン。ワイズ不動産投資顧問の山田先生。

　山田先生は不動産会社の先生とも言える存在です。その山田先生に自ら実践している投資手法、「借地権付建物」と「底地」の投資についてお話頂きました。

　そもそも「借地権付建物」と「底地」をご存じでない方が多いかもしれませんので、簡単に解説しましょう。

　「借地権付建物」とは、借地権とその土地に建てられている建物に投資をする投資手法です。
　例えば、土地代が１億円、建物が８０００万円のアパートがあった場合、それを全て所有するとなると、１億８０００万円が必要になります。仮に利回りが１０％だとすれば、年間賃料は１８００万円です。

　　　　土地代　：　１億円
　　　　建物代　：　８０００万円
　　　　取得費　：　１億８０００万円
　　　　利回り　：　１０％
　　　　賃　料　：　１８００万円

　これが仮に「借地権付建物」であった場合、売買は次のようになります。

　　　　土地代　：　０円
　　　　借地権　：　５０００万円
　　　　建物代　：　８０００万円
　　　　取得費　：　１億４０００万円
　　　　利回り　：　約１４％
　　　　賃　料　：　１８００万円

　利回りが大きくアップしました。その理由はその土地を利用する権利である借地権のみの代金となり、土地所有権（底地）部分を差し引いた金額で投資が出来るからです。
　しかし、借地権だからと言って賃料は変わりません。もちろん、地代を土地所有者へ支払わなければなりませんが、それを差し引いても利回りは高いと言えるでしょう。

　一方、「底地」とは上記の例で言えば、借地権が設定された土地への投資を指します。土地だけを所有し、建物は借地権所有者が保有しています。そして、借地権者から「地代」をもらう投資です。
　「借地権付建物」が利回り重視の投資に対し、「底地」は堅実な投資。そして、空室リスクが極端に小さい、手堅い投資である一方、宝くじ的な要素も含む投資です。それは具体的に何を指すのかは本編をご覧ください。

　こうした意味で、この２つの投資手法は表裏一体と言えるでしょう。しかし、その特徴は全く違います。
　実際にご自身で上記のような投資をしている山田先生から、それぞれの投資手法の特徴やメリットとデメリットを解説をして頂きました。

　しかし、ひとつ疑問が浮かびます。

　そもそも「借地権付建物」や「底地」の売り物件情報はどこで見つけるのでしょうか？
　また、それらの相場はどれほどなのでしょうか？

　どのようにして物件情報を取得すればいいのか、またその際、どの程度の価格帯で買えるのか、その時の注意点は何か？

　こうした内容を解説し、最後には実際に山田先生が投資を行った実例について解説して頂きました。

　一般的には浸透していない「借地権付建物」と「底地」への投資。
　しかし、今後、こうした物件が多くなるとの見方もあります。人々の注目が薄い今だからこそ、学んでみてはいかがでしょうか？

［ダウンロード版］ 2010年度版 不動産投資の戦略マップ 借地・底地不動産を競・公売で買う！プロしか知らないニッチ投資術
収録時間 ： 65分　　資料 ： 25ページ　　価格 ： 6,825円 　　　　※ダウンロード版をご購入前に必ずご確認ください	［バスケットの中身を確認する］

　一番最初にスクリーンに映し出された言葉。

　　　　あなただけの【ブルーオーシャン市場】という競合の無い、
　　　　かつ高利回りな賃貸市場に出発しましょう。

　講師の大澤先生が何度も口にする「ブルーオーシャン市場」とは何か？

　これはビジネス書としてベストセラーと言ってもよい書籍、
　　　　「ブルー・オーシャン戦略 競争のない世界を創造する 」
で登場する言葉です。

　「ブルーオーシャン市場」と対極に位置する言葉、
それが「レッドオーシャン市場」です。

　「レッドオーシャン市場」をカンタンに解説すれば、価格競争に巻き込まれている市場です。不動産投資で言えば、単身者の数が増えないあるエリアにおいて、単身者用のアパート、マンションが乱立し、顧客の奪い合いの状態になっている市場。更に価格競争が激化し、敷金・礼金ゼロ、賃料下げは当り前、広告費の増大、フリーレントなど過度の競争状態にある市場のことです。

　一方、「ブルーオーシャン市場」とは他の物件とは差別化を図り、入居者が「賃料」がいかに安いか？という評価基準とは別の価値基準で選んでもらえる市場と言えばよいでしょう。
　例えば、バイクガレージを持つバイカーズ専用のアパート、完全バリアフリーの高齢者専用マンション、もしくはある特定の国に絞り込んだ外国人専用アパートなどもその部類に入るのではないでしょうか。

　これらの物件は他とは圧倒的な差別化を図り、オンリーワンの市場を作り出し、価格競争とはオサラバしているわけです。

　　　　●　いい建物を建てれば安定経営ができる。
　　　　●　いい不動産会社に管理させれば満室になる。
　　　　●　家賃保証があれば安定経営ができる。
　　　　●　家賃を下げれば入居は決まる。
　　　　●　お金をかけてリフォームをすれば入居が決まる。

　これらは「すべてウソです」と言い切る大澤先生の「ブルーオーシャン市場」はどこにあるのでしょうか？

　そこで登場するのが「ゲストハウス・シェアハウス」です。

　中古の一戸建てを購入した時から始まった大澤先生の「ブルーオーシャン市場」の投資戦略。その具体的な内容はどんなものなのでしょうか？

　大澤先生が行った投資の背後関係やリフォームのビフォーアフターの写真。そして、実際の収支を具体的に解説して頂きました。

　そして私たちが「ブルーオーシャン市場」を創り出すための考え方についてもアドバイスを頂いています。

　競争が激化するばかりの賃貸市場において「ブルーオーシャン市場」を創り出すこと、それが、２０１０年以降の賃貸経営を安定させるための第一歩と言ってもいいのではないでしょうか？
　「ゲストハウス・シェアハウス」の方法論だけでなく、こうした発想から私たちが実践できるアクションは何なのか？
　そんな視点でご覧頂ければ、より大きな学びが得られるでしょう。

［ダウンロード版］ 2010年度版 不動産投資の戦略マップ ～利回り２０％も夢じゃない～オンリーワン物件！シェアハウス・戸建賃貸で利回りを上げろ！
収録時間 ： 69分　　資料 ： 51ページ　　価格 ： 6,825円 　　　　※ダウンロード版をご購入前に必ずご確認ください	［バスケットの中身を確認する］

　「今、最も物件を買い続けている個人投資家」

　こう形容しても言い過ぎではないでしょう。

　大学院在学中から不動産投資を行い、今では専業大家として１０億円を超す投資を行い、年間１億５０００万円の賃料収入にまで至った石渡先生。

　セミナーテーマにもあるように、今現在も木造物件を買い続ける石渡先生の様子はご自身のブログやホームページでも垣間見えます。
　しかし、なぜ石渡先生は木造にこだわり買い続けるのでしょうか？投資額や融資について興味が行きがちですが、そもそも、石渡先生はどのような考え方の基づいて投資を行っているか、気になりませんか？

　今回は石渡先生が「なぜ木造を買い続けるのか？」、その投資の考え方を中心にお話頂きました。

　その考え方の結論を言えば「そっちの方が儲かるから」です。

　　　　「RCや鉄筋鉄骨の方が投資としてはいいのでは？」

と疑問を抱く方がいらっしゃるかもしれません。
　その疑問への回答は本編をご覧頂ければご理解頂けるでしょう。石渡先生の計算に裏打ちされた、非常にシンプルな投資手法と言えます。

　リフォームやリノベーション、バリューアップなどが叫ばれる今だからこそ、石渡先生のシンプルな考え方から応用する、賃貸経営の違った選択肢を取り入れることが出来るでしょう。

［ダウンロード版］ 2010年度版 不動産投資の戦略マップ 中古アパート投資のススメ～ＲＣより木造のほうが儲かります～
収録時間 ： 66分　　資料 ： 17ページ　　価格 ： 6,300円 　　　　※ダウンロード版をご購入前に必ずご確認ください	［バスケットの中身を確認する］

　こう言っては失礼かもしれませんが、今回、DVDで登場する１０名の講師の中で、一番、サラリーマン投資家に近い存在と言って良いでしょう。

　講師の大長先生は初めて区分所有マンションを購入した四年後の２００７年、それまで勤めてきたメーカーを退職し、今では不動産投資家としてご活躍されています。
　しかし、そのスタートは様々なご苦労もあったようです。実際にサラリーマン時代に投資をし、不自由さを感じていた中、安心して経営が出来る投資に出会いました。

　　　　「これから不動産投資をしたいと思っている」

　そう考える方には非常に身近に感じられるお話ではないでしょうか。確かに一気に数億単位の物件を買い進め、脱サラをする。そうしたストーリーの方が劇的で聞いていて楽しいかもしれません。
　しかし、一人のサラリーマンが小さな失敗を繰り返しながら、自分が安心できる投資に出会い、実践していくストーリーにはリアリティがあります。

　冒険はせずに、安定的に、着実に不動産投資を行いたいと考えているサラリーマン投資家にオススメのパートです。
　同じような環境にいる投資実践者の生のアドバイスを聞きたい、という方、ぜひご覧ください。

［ダウンロード版］ 2010年度版 不動産投資の戦略マップ 私がサラリーマンを辞めた理由『クズ土地』で行う新築アパート経営術
収録時間 ： 65分　　資料 ： 26ページ　　価格 ： 6,300円 　　　　※ダウンロード版をご購入前に必ずご確認ください	［バスケットの中身を確認する］

　バブル崩壊後、個人の不動産投資が活発化したのは、今から約６年前。

　当時、ほとんど個人投資家向けの不動産投資セミナーが開催されていなかった中、不動産投資家予備軍に本の出版やセミナー講演などで注目を浴びていた広瀬先生。

　広瀬先生のセミナーを聞いたことがある、という方も多いのではないでしょうか？

　そんな大活躍の広瀬先生もこの数年は表立ったセミナー活動は控えていらっしゃいました。しかし、広瀬先生はこの数年間、どんな事業を展開していたのでしょうか？

　話を聞けば、やはり様々な事業展開をしていらっしゃいました。

　今回はその中でも「店舗物件」「新築マンション」は中心にし、更には現在、経営されている「飲食店」に関するお話をして頂きました。

　このパートでは、各事業に関しての詳細ではなく、この数年間、どんな動きをしていたのか、その背後にある事業展開の考え方についてお話して頂いてます。

　　　広瀬先生の不動産投資の方向性とはどんな方角に向かっているのか？

　 それは、私たちの「賃貸経営の向こう側」のヒントにもなるでしょう。

　常にチャレンジを続けている姿勢に勇気づけられます。
　「広瀬智也のその後」が気になる方はぜひご覧ください。

［ダウンロード版］ 2010年度版 不動産投資の戦略マップ 新築マンション！店舗系不動産！広瀬智也その後の投資録
収録時間 ： 56分　　資料 ： 14ページ　　価格 ： 6,300円 　　　　※ダウンロード版をご購入前に必ずご確認ください	［バスケットの中身を確認する］