空室率の上昇という時代背景の中、「満室経営の極意！」といった安易なキャッチコピーを使ったセミナーが多くなりました。
しかし実は・・・、それは単なる新しい設備の導入事例紹介だったり、チラシ作りでの創意工夫だったりと・・・、リフォームや設備業者という個々の立場で語っているもの、時には個人投資家の自慢話に近い話だったりします。
・ リフォーム・リノベーション会社の事例紹介
・ 入居者ニーズ情報の提供
・ 自身の空室対策を紹介する体験談的なもの ...etc
確かに、これらはどれも重要なテーマです。
しかし、です。
収益物件を買い、晴れて賃貸経営者になったのです。であれば、断片的なテクニック・ノウハウだけを吸収するのではなく、「賃貸経営」全体を俯瞰して捉えていくことが重要ではないでしょうか。
賃貸経営全体で考えれば、巷で開催されている「満室経営」セミナーは枝葉ばかりです。
一言で「賃貸経営」と言っても、その範囲は多岐に渡ります。
私たちは賃貸経営者の守備範囲を８つテーマ、つまり「6P+FT」で考えています。
その「6P+FT」とはProduct、Price、Place、Promotion、Portfolio、People、Finance、Taxです。これが賃貸経営者が考えなければならない８つの大テーマです。具体的な内容を挙げれば次の通りです。
■ Product（プロダクト）：物件の競争力・建物管理 ・・・ リフォーム、リノベーション、物件メンテナンス ...etc
■ Price（プライス）：賃料 ・・・ 所有物件と競合物件の競争力分析、マーケットリサーチ、入居者ニーズ収集 ...etc
■ Place（プレイス）：立地 ・・・ 競争力のあるエリア選定、立地優位性を競合物件と比較 ...etc
■ Promotion（プロモーション）：客付 ・・・ 客付会社の選定、チラシ・POP・清掃・物件サイト等に代表される手法 ...etc
■ Portfolio（ポートフォリオ）：ポートフォリオ管理 ・・・ 資産全体の管理、売却・買い増し・建て替え等の資産組み換え ...etc
■ People（ピープル）：人的ネットワーク ・・・ 管理会社、客付会社、職人等とのネットワーク・信頼関係 ...etc
■ Finance（ファイナンス）：財務体質 ・・・ 融資条件（金利・期間等）の見直し ...etc
■ Tax（タックス）：税金 ・・・ 節税対策、法人化 ...etc
賃貸経営者は上記のテーマをバランスよくカバーしなければなりません。となると、先に挙げた巷で開催されている満室経営セミナーは賃貸経営全体で考えれば、枝葉であると言わざるを得ません。
昨年末、開催したセミナー「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」は「所有」をテーマに現在の投資環境、様々な投資手法を10名の講師陣にお話頂きました。そして、３月２１日（本当は年初早々にやりたかった・・・）、「賃貸経営全体」をテーマにした賃貸経営者向けセミナーを開催します。
尚、今回は昨年末に開催したセミナーと重複するテーマ（マーケットデータ、節税 ...etc）は省きました。また、数多くの場数を踏み、現場経験が豊富でプロフェッショナルなスキルを対価として報酬を得ている【本物】の方に講演をお願いしました。
ただし、右記の図にもあるように、このセミナーは大家さん向け、賃貸経営者向け、不動産投資経験者向けの実践的な企画になっています。
未経験者の方は経験者の方に比べ、実体験がない分、学びが少ないかもしれません。その点は予めご了承ください。
下記をご確認いただき、今、そして今後のご自身の賃貸経営に必要とご判断されましたら、すぐにお申込ください。
いますぐのお申込みは→こちら
このセミナーは先の「6P+FT」の概念をベースに下記の５つのテーマで構成されています。
では、これら５つのテーマの概要をお話しましょう。
■ 第一部 ： 2010年の賃貸経営者が抱える３つの課題とリスク回避の方法
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今年、賃貸経営をする上で避けては通れない３つ課題、つまり「不良入居者対策」「敷金・更新料問題」「満室経営」とそのリスク回避方法・対策を解説します。いずれの課題も昨年から今年にかけて必ず押さえ、リスクヘッジをしなければならないテーマです。
既に勉強されている方も多いと思いますが、今回は机上の空論的な話ではなく、現場での経験を豊富に踏まえた実践型の内容でお届けします。 |
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■ 第二部：プロが実際にやっているリフォーム・リノベーションの戦略と考え方
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リフォーム・リノベーション事例発表は数あれど、その計画立案方法にスポットを当てた内容は多くありません。こうしたテーマはリフォーム・リノベーション会社、インテリアコーディネーター、各種関連コンサルタントが担当するため、どうしても収支まで踏み込んで話せなくなります（彼らから見れば金額が多いほどいい）。結果、ポジショントークになりがちです。
今回はプロが実際の現場で使っているリフォーム・リノベーションの企画・投資分析・予算組み・実施方法などの計画プロセスを伝授します。また、数多くの現場経験で培った職人も一目を置く細かな物件再生術などもお話します。
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■ 第三部：賃貸経営戦国時代に実践するリーシングの必殺技
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このパートのメインテーマは「People」に繋がるように、「人を使いこなしてリーシング（客付）を行う」です。投資家一人が数多くの物件の１つ１つをフォローしていくのは至難の業です。そこでのキーポイントは「いかに客付会社・管理会社に動いてもらうか？」ではないでしょうか？
しかし簡単ではありません。そこで、基本的・応用的なリーシングの手法を紹介した後、人的ネットワークをいかに築き、自身の物件、賃貸経営を応援してくれる体制を作るかを解説します。人的ネットワークでマンパワー（人的資源）のレバレッジをかけたい方は必見です。 |
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■ 第四部：売却・買い増し・資産組み換え・・・あなたの投資オプションを広げる戦略的フレームワーク
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ただ漠然と「買った物件をいかに満室にするか」だけを考えていませんか？もしかしたら、損切りしてでもその物件は売却して新たな物件を買う方が良いかもしれません。
投資家たるもの、時にそうした決断力が求められる場面も多くあります。しかし、漠然と買って、売っての繰り返しには戦略性が全くありません。では、買った、売ったのロジカルな根拠をどう導き出せば良いのか？売る、買う、建て替える、そして建物をぶっ壊すタイミングの判断基準をどう設定するか？
このパートでは数々の物件を全体として捉え、最短でゴール（目標キャッシュフロー、資産額等）を目指す方法を解説します。 |
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■ 第五部：金利下げでキャッシュフロー改善！借り換え交渉術「あの手・この手」
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皆さんは一度、借りた融資について、金利交渉や借り換えをしたことはありますか？このパートでは金利交渉・借り換えにおける交渉のポイントを解説します。
融資条件（金利・期間・金額）は有利であればあるほど、自分のキャッシュフロー、利益が上がります。交渉ひとつで有利に借りることが出来れば、それに越したことはありません。
ただ、金融機関といっても様々。１つの金融機関で成功したやり方であっても、他の金融機関では全く通用しないという事もあります。このパートでは金融機関ごとの特徴を踏まえて金利交渉・借り換え交渉のポイントをご紹介します。 |
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このセミナーでは、これらの内容を丸１日で習得することを目指します。
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この５つのテーマを学ぶため、５人のプロを講師としてお招きしました。
「サラリーマン流不動産投資道場」が企画するセミナーでは出来る限り、プロとしてそのテーマを生業とする方に講師を依頼しています。その理由は、数多くのクライアントの物件を担当しているからです。物件の場所も違えば、投資家の状況も違う。エリアも違えば、財務状況も違う。ありとあらゆる状況を経験しているからこそ、プロに聞くべき、と考えています。たまたま話とはワケが違います。
では５人の講師とは？ここで５人のプロを紹介しましょう。
■ 第一部 ： 2010年の賃貸経営者が抱える３つの課題とリスク回避の方法
担当講師 ・・・ 石橋 克好 先生 株式会社松屋 代表取締役
昭和10年創業の老舗不動産会社、株式会社松屋の代表を務める石橋先生。
同社では５００戸以上の物件を管理しています。５００戸です。言い換えれば、10戸のアパートで５０棟分を長年に渡って所有している賃貸管理ノウハウを持っているわけです。
CPM（米国不動産経営管理士）をいち早く取得し、プロパティ・マネジメントに携わる人材の育成等を活動主体とするIREM：アイレム（全米不動産管理協会）の2007年度の会長に就任されました。
賃貸管理・プロパティマネジメントの第一線でご活躍されている石橋先生には「2010年の賃貸経営者の３つの課題とその対策」のテーマをお話頂きます。家賃滞納、夜逃げなどの不良入居者対策、昨今、その対策が叫ばれている敷金・更新料について数多くの現場を経験された視点での対策、そして、今の時代における満室経営が出来る人と出来ない人の違いを解説します。
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■ 第二部：プロが実際にやっているリフォーム・リノベーションの戦略と考え方
担当講師 ・・・ 神田 康宏 先生 株式会社スウィートホーム住宅サービス 代表取締役
恐らく、個人投資家の中で神田先生をご存知の方はごく少数ではないでしょうか。普段、個人投資家向けのセミナー講演はしていません。
しかし、その経験と知識、様々なノウハウに信頼を寄せ、仕事を発注するクライアントは大手不動産会社から個人投資家まで数多くいます。
経験豊富な工事現場の職人までが、一目を置く現場経験と施工ノウハウを持ちながら、CPM（米国不動産経営管理士）である神田先生は様々な投資指標を駆使しながらロジカルな投資家視点を持ち合わせる、現場と理論の両面を兼ね備えた達人です。
その神田先生には、普段、神田先生がご自身で使っているリフォーム・リノベーションの計画プロセスをお話します。また、個人投資家でも使えるリフォーム・リノベーションの賢い実施方法、また現場の職人も驚く物件再生の技もいくつか公開します。
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■ 第三部：賃貸経営戦国時代に実践するリーシングの必殺技
担当講師 ・・・ 大澤 明仁 先生 株式会社コンサルティング・プラス 代表取締役
昨年12月に開催した「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」でご講演頂いた大澤先生。アンケートでは、1位、2位を争う満足度を獲得しました。そのセミナーでは大澤先生がご自身で運営している戸建のシェアハウス運営。そして今回は大澤先生の大得意分野であるリーシングをテーマにお話頂きます。
黙っていても入居する時代が終わった今、マンパワー（人的資源）にレバレッジをかけ、「人に動いてもらう」リーシングの方法をお話します。営業マンを上手く使いこなして、客付をする。「その話、早く聞きたかった・・・」と言わしめる内容です。その他、こんな時だからこそ、実践したいリーシングの必殺技をたっぷりお話頂く予定です。
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■ 第四部：売却・買い増し・資産組み換え・・・あなたの投資オプションを広げる戦略的フレームワーク
担当講師 ・・・ 猪俣 淳 先生 株式会社CFネッツ ゼネラルマネジャー
「猪俣道場」でお馴染み、また様々なセミナーでもご活躍されている猪俣先生の紹介を改めてする必要はないかもしれません。著書も多く、更に一級建築士、米国不動産経営管理士（CPM）、宅地建物取引主任者、ファイナンシャル・プランニング技能士その他多数２０個以上の不動産関連資格を持ちながら、ご自身でも賃貸経営を実践している著名不動産コンサルタントです。
その猪俣先生にはポートフォリオマネジメントについてお話頂きます。不動産投資は物件を買い、自己資金が貯まったら、次の物件を買う。それを続ける。それは手法の１つであって、選択肢は他にもあります。時に物件を売却する事がゴールする最短の手法であったりします。
資産全体で捉え、戦略を立て、様々な選択肢を想定し、買ったり、売ったり、時に建て替え、リフォームをするような総合的な投資家目線が必要になります。猪俣先生にはこうしたテーマを分かりやすくご講演頂く予定です。
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■ 第五部：金利下げでキャッシュフロー改善！借り換え交渉術「あの手・この手」
担当講師 ・・・ 中村 孝彦 先生 株式会社ディライト 代表取締役
賃貸経営者になって、しみじみ感じること。それは毎月の返済が大きな金額を占めていることです。返済に苦労されている方も多いのではないでしょうか？「もっと返済額が少なくなれば・・・キャッシュフローも改善するのに・・・」と一度でも感じた事はありませんか？
そこで、今回のセミナーでは「金利交渉」「融資の借り換え」をテーマで締めくくりたいと思っています。
担当して頂くのは中村先生。中村先生は昨年まで某都市銀行で融資担当者として第一線で活躍していた元銀行マンです。ご自身が担当した案件で金利交渉があり、借り換え交渉もあったでしょう。その経験を洗いざらいお話頂く予定です。
また、独立後、都市銀行だけでなく、地銀、信用金庫、信用組合、ノンバンクなど様々な金融機関の交渉から得たノウハウで、タイプ別金融機関の交渉時における注意点なども解説して頂きます。毎月の返済額を少しでも減らしたい方は必見です。
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黙っていて満室になる時代、管理会社に任せっきりの時代、物件を買い続ければいい時代。
そんな時代はとっくの昔に終わりました。
そうした賃貸経営をしている経営者は、時代に取り残されてしまうでしょう。様々な情報からヒントを得て、自分の頭で考えて、実践する賃貸経営者。そうした前向きで勉強熱心、行動派の賃貸経営者が飛躍する時代が２０１０年からスタートします。 時代が急速に変化している今だからこそ、新しい取り組み、新しいチャレンジをしなければなりません。
前向きで、本気で、他人依存でなく、賃貸経営を自分の頭で考える賃貸経営者が集まる場、３月２１日のセミナー会場はそんな雰囲気で皆さんをお迎えします。
最後に、、、
今回のセミナー終了後、会場近くのお店で懇親会を開催します。参加者同士が良い影響を与え合うような場にしていければと思っています。もちろん講師陣も参加します。
ただ、残念なことに、会場の都合もあり、定員を30名に限らせて頂きます。こちらは先着順となります。予めご了承ください。懇親会は早期に定員になる可能性があります。どうぞ、今すぐお申込ください。
下記、概要をご確認ください。
セ ミ ナ ー 概 要 |
| ■ 日程 |
2010年3月21日（日） 10:00〜19:00 |
| ■ 開催場所 |
ホテル ヴィラフォンテーヌ汐留
東京都港区東新橋1-9-2 地図はこちらをご覧ください |
| ■ 定員 |
100名
定員になり次第、受付を締め切らせて頂きます
参加料振込後、申込み完了とさせて頂きます |
| ■ 参加費 |
Plan |
セミナー参加 |
資料 |
昼食 |
DVD |
価格 |
A |
○ |
○ |
○ |
× |
20,000円 |
B |
○ |
○ |
○ |
○ |
25,000円 |
C |
× |
○ |
× |
○ |
25,000円 |
|
| ■ 支払方法 |
●銀行振り込み（お申込から1週間以内にお振込ください）
みずほ銀行 六本木支店
普通預金 4149948
株式会社ライフシーク
カ）ライフシーク
※振込先は申込確認メールでも記載いたします |
その他、注意事項等 |
| ■ 領収書 |
※当日、領収書をご希望の方は、事前に宛名・但書等を「特記事項」にご記入ください。 |
| ■ 企画・運営 |
企画 ： サラリーマン流不動産投資道場
運営 ： 株式会社ライフシーク |
| ■ 注意事項 |
・ネットワークビジネス、宗教、その他営業行為等は禁止いたします。
・講義中の録音、録画等はご遠慮頂いております。
・講師の急病、その他の理由などにより開催を延期、中止させて頂く場合がございます。予めご了承ください。
・DVDは本セミナーを簡易的に収録したものであり特別な編集を行う予定はありません。映像の画質・音質について問題での返品はお受けできません事を予めご了承ください。
・DVD版をご購入された場合、本セミナー全てを撮影出来ない可能性があります。予めご了承ください。
・実際の不動産投資行為は自己責任でご判断頂きますようお願いいたします。
・ご入金後のキャンセルは1ヶ月前は全額、開催2週間前は半額、それ以降はご返金しかねます。尚、ご返金時は銀行の振込手数料を差し引いた金額となります。予めご了承ください。 |